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不動産投資を検討していると度々目にする「減価償却費」という言葉。
少々ややこしいものではありますが、実は、高い節税効果が期待できる有益な仕組みなんです。
この記事では、
について解説しています。
減価償却とは、長期にわたって業務に使用する固定資産（あるいは設備）の取得にかかった費用を、数年間に分割して費用計上することをいいます。
分割して計上された費用を「減価償却費」と呼び、減価償却の対象となる資産のことを「減価償却資産」と呼びます。
通常、減価償却資産は「使用可能期間が1年以上かつ取得原価が10万円以上のもの」を指します。
ただし、土地や美術品などのように「時間の経過や使用によって価値が減少しないもの」は減価償却資産の対象外となります。
不動産投資においては、購入した「投資用物件」が減価償却資産とみなされます。
土地は減価償却資産とはみなされませんのでご注意ください。
そもそもなぜ減価償却を行うのか。
その理由は「毎年の利益を正確に算出するため」です。
不動産投資を例にとって考えてみましょう。
たとえば、1億円のマンションを購入したとします。
それを全額そのままその年の経費として計上してしまうと、いかに家賃収入があったとしても、その年の収支は赤字となってしまう可能性が高いでしょう。
たしかに大きな支出はあったものの、家賃収入自体は変わらずきちんと得られているわけですから、この状況は「正確な利益が算出できている」とは言い難いわけです。
企業や店舗などの場合、赤字となったことで銀行の融資が打ち切られてしまうなどの恐れも生じます。
そうした事態を避けるべく、減価償却を行い、かかった費用を数年にわけて分割計上することによって、毎年の利益を正確に算出できるよう調整しているのです。
不動産投資における減価償却費は「建物価格 ÷ 減価償却期間」で算出します。
「物件の購入総額」には土地の価格も含まれていることが一般的ですが、あくまで「建物価格」が対象となる点に注意しましょう。
添加償却期間は、法定耐用年数を元にして算出します。
物件の種類ごとの法定耐用年数は以下のとおりです。
新築物件の場合は「法定耐用年数 ＝ 減価償却期間」となりますが、中古物件の場合はもう少しややこしくなります。
中古物件のうち、築年数が法定耐用年数以内の場合は「（法定耐用年数 ー 経過年数）＋ 経過年数 × 20%」が。
築年数が法定耐用年数を超過している場合は「法定耐用年数 × 20%」が減価償却期間となります。
不動産投資における減価償却は、とてもメリットが大きいものです。
減価償却を行えば、減価償却期間中は「会計上の赤字」を作り出すことができます。
これにより不動産所得が赤字になると、本業の給与所得の黒字と相殺して税金を減らすことができます。
この仕組みを「損益通算」といいます。
「赤字」と聞くと「怖いもの、避けるべきもの」と思われがちですが、「会計上の赤字」はそう恐れるものではありません。
「会計上の赤字」であれば、実際には手出しがないわけですから、財布の面で打撃を受けることはありません。
その一方で、赤字の分だけ総所得を圧縮できますので、本来納めるべき税金よりも少ない額で済むのです。
たとえば、本業の給与所得が800万円で、減価償却費による赤字が200万円あったとしましょう。
損益通算を行うと総所得が600万円に圧縮されますので、所得が600万円の人と同程度の税額にまで節税することができます。
ごく一般的なサラリーマン（扶養親族なし）の場合、所得800万円の時の税金（所得税・住民税）は90万円程度ですが、所得600万円の時の税金は50万円程度です。
年間40万円近くも節税できると考えれば、減価償却のメリットの大きさがご理解いただけることでしょう。
減価償却費が大きければ大きいほど、損益通算によって総所得を圧縮することができ、高い節税効果が期待できますよ。
投資によって利益が出れば、その分税金も増えることが一般的。
ですが、減価償却費をうまく活用すれば、逆に税金を少なくすることも可能です。
「収入はもっと増やしたいけど、これ以上税金が高くなるのは嫌だな……」
不動産投資は、そんな方にも人気の高い投資方法です。
税金を抑えつつ投資を行いたい方は、ぜひ不動産投資をご検討ください。
