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出口戦略とは、もともとは軍事用語で「軍隊の損害を最小限に留めて撤退するための戦略」を意味する言葉です。
ここから転じて、「景気の後退時に政府などが行う金融政策を解除するにあたり、経済や市場に多大なショックを与えることなく軟着陸を図る戦略」を指して出口戦略と言うようになりました。
現在、出口戦略という言葉は投資の世界でも広く用いられており、「所有している資産を売却するなどして投資に区切りをつけ、可能なかぎり利益を最大化した状態で損益を確定すること」を意味します。
もともとは「損害を最小限に留める」ことを目的としていた出口戦略ですが、投資においては「利益を最大化する」ことが重要となる点に注目です。
どの投資においても出口戦略は大切ですが、とりわけ不動産投資においては出口戦略の重要性がさらに高まります。
その理由は、
にあります。
流動性とは、端的に説明すると「資産の現金化のしやすさ度合い」です。
株式などの金融商品と比べて圧倒的に単価が高く、証券化（分割）もしづらいこと。また、不動産を売買するにあたってはさまざまな手間がかかること。加えて、買い手が見つかるまでに時間を要するケースも多いことなどから、不動産は流動性が低い資産であると言われています。
つまり、不動産は「いざ手放したいと思った時、すぐに手放せない可能性が高い傾向にある」わけです。
また、上述した通り、不動産は単価が高い資産ですので、適切に売却できるか否かによって得られる利益が大きく変動します。出口戦略を考えないまま臨み、行き当たりばったりで売却しようとすると、大きな損失を抱えてしまい、これまで得たインカムゲインによる利益がすべて帳消しになってしまう恐れすらあります。
手放したいと思った時にすぐ手放せない可能性が高いこと（流動性の低さ）、そして、売却の成否による影響力が極めて強いこと（売却時に動く金額の大きさ）。
この二点があるため、不動産投資においては特に出口戦略が重要になるのです。運用しながらなんとなくで考えるのではなく、必ず購入前に出口戦略を熟考した上で臨むようにしましょう。
それでは、不動産投資における出口戦略のパターンを見ていきましょう。
多くの場合「売却」が出口戦略となりますが、不動産ならではの出口戦略もあります。
最も考えられる出口戦略が、そのまま収益物件として売却するパターンです。
このパターンでは、売却時点での表面利回り、あるいは期待利回りを元にして物件価格を算出することになります。
同じ「売却」でも、収益物件ではなく居住用として売却する出口戦略もあります。
入居者にそのまま居住用物件としての購入を打診する、あるいは打診されるパターンと、入居者がいないタイミングで居住用物件として市場に出すパターンが考えられます。
戸建てや一棟所有の場合に限られますが、物件を取り壊して更地にしてから売却する、という出口戦略もあります。この出口戦略は、築年数の高い物件や不備の見つかった物件などに対して有効です。
物件の解体費用や入居者の退去費用（入居者がいる場合）などがかかりますが、物件の状態などによっては、それらを見込んだ上でも土地のみで売却した方が高値で売れる場合もあります。
こちらも戸建てや一棟所有の場合に限られますが、物件をリフォームするのではなく、新しく建て替えた上で売却する、あるいは再度賃貸に出すという出口戦略も考えられます。
更地売却と同様、立地はいいものの、老朽化や瑕疵などによって物件価値が著しく悪化している時に有効な出口戦略です。
再び収益物件を建てる場合もありますが、コインパーキングやトランクルームなど、別の形で収入が得られるスタイルに切り替えるケースもあります。
最後に挙げるのが、オーナー様ご自身の居住用として活用する出口戦略です。
もちろん家賃収入も売却益も手に入りませんが、空室が続いており売ろうにも売れない、といった場合の打開策にもなります。
ただし、（ローン返済中であれば）不動産投資ローンから住宅ローンへの切り替えにはさまざまなハードルがあること、自己居住用となると減価償却費が計上できなくなることなどのデメリットもありますので、ゆくゆくは自己居住用としての出口戦略をご検討中の方は各種手続きなども事前に調べておくことをお勧めします。
