マスターリースとは？サブリースとの違いを分かりやすく解説します

多くの不動産オーナーを悩ませる空室リスク。
そんな空室リスクを解消する有効手段のひとつが「マスターリース」です。契約内容により異なりますが、マスターリース料金を支払うことで、空室時にも一定の家賃収入を得ることができるという契約が一般的です。

一方で、似た言葉に「サブリース」もあります。
「説明を読むとマスターリースと似たようなことが書いてあるけど、マスターリースとサブリースの違いって具体的に何？」とお悩みの方も多いかもしれません。

この記事では、マスターリースとサブリースの違いを分かりやすく解説いたします。

マスターリースとサブリースの違い

「マスターリース（Master Lease）」とは一括借り上げのことで、不動産オーナーと不動産会社（あるいはサブリース業者）の間で交わされる賃貸借契約のことを指します。本来は「建物一棟を丸ごと一括借り上げする」ことを指しますが、一部屋だけを借り上げる場合にも「マスターリース」という言葉が使われることがあります。

一方の「サブリース（Sublease）」は転貸、つまり「ある人から借りたものを、また別の人に貸し出す」ことを意味し、不動産会社と入居希望者の間で交わされる賃貸借契約を指します。

ですので、不動産会社は、マスターリースによって不動産をオーナーから一括借り上げし、その不動産を、今度はサブリースによって第三者に転貸するわけです。
サブリースによって家賃収入が入ると、そこから管理料相当額の手数料を差し引いた金額がオーナーに支払われます。これを「マスターリース賃料」と言います。

不動産会社やサイトによっては、この仕組み全体を「サブリース」と呼ぶこともあります。

マスターリースのメリット・デメリット

サブリースの方がより一般的な用語であり、耳にする機会が多いものの、実はオーナーと不動産会社の間で結ぶ賃貸借契約は「マスターリース」であることをご理解いただけたかと思います。

続いて、マスターリースのメリットとデメリットを見ていきましょう。

マスターリースのメリット

マスターリース契約を結ぶと、不動産オーナーは以下のメリットを享受することができます。

• 賃貸経営の手間がほとんどかからない
• 空室・滞納リスクを解消できる

賃貸経営の手間がほとんどかからない

入居者選定や内見案内、入居や更新の手続き、家賃の回収など、賃貸物件を経営するにはさまざまな作業が発生します。
これらをオーナー自身で対応しようとすると相当な手間がかかりますが、マスターリース契約を結べば、こうした作業もすべて不動産会社にお任せすることができます。

空室・滞納リスクを解消できる

空室保証型のマスターリースであれば、空室や家賃滞納が発生している場合でも一定のマスターリース賃料を受け取ることができます。不動産会社によっては、マスターリースという言葉を使わず「家賃保証」や「空室保証」などと表現することもあります。

不動産投資において空室や滞納は大きなリスクとなりますので、この点はマスターリース最大のメリットであると言えるでしょう。

また、空室・滞納の有無に関わらず一定のマスターリース賃料が手元に入るため、シミュレーションを立てやすいという点も魅力のひとつです。

ただし、実績連動型（パススルー型）マスターリースの場合は、部屋の稼働実績に応じてマスターリース賃料が支払われるため、空室・滞納時の家賃収入が保証されない点にご注意ください。

マスターリースのデメリット

一方で、マスターリースには以下のデメリットも考えられます。

• マスターリース料金がかかる
• マスターリース賃料が下落する場合がある
• 解約するには制限がある

マスターリース料金がかかる

前述した通り、マスターリース契約を結ぶと不動産会社にマスターリース料金を支払う必要があります。

マスターリース料金は、マスターリース契約を結ばない場合の管理料よりも割高になることが多いため、オーナーの手元に入る収入が減少するというデメリットがあります。

マスターリース賃料が下落する場合がある

マスターリース賃料は、ずっと一定額というわけではありません。物件の経年劣化などに応じて募集家賃そのものが下落すると、それに応じてマスターリース賃料も引き下げられることが一般的です。

多くの場合、契約から5〜10年は契約時のマスターリース賃料が保証され、その後は2年ごとなど、定期的にマスターリース賃料が見直されることとなります。
必ずしも見直しのたびにマスターリース賃料が下落するとは限りませんが、契約時のマスターリース賃料が永続的に保証されるわけではないことに注意しましょう。

解約するには制限がある

マスターリース契約は賃貸借契約であるため、借主側、つまり不動産会社側の権利が保護されています。よって、貸主側であるオーナーの一存でマスターリースを解約することは難しいというデメリットがあります。
マスターリース契約を結ぶ際は、解約の条件などまで確認しておくようにしましょう。

一般的な「管理委託」は委託契約であり、不動産会社が借主として扱われることはありません。

まとめ

いかがでしたか？
不動産会社やサイトによっては同じ意味で使われることもある「マスターリース」と「サブリース」ですが、実は仕組みや契約者が異なることがお分かりいただけたかと思います。

用語としてはサブリースの方が一般に浸透しており、日常会話の中でマスターリースのことを「サブリース」と呼んでも何ら問題はありませんが、違いを理解しておくと不動産会社とのやり取りの際に便利ですよ。

メリットの段落でもご紹介したように、うまく活用すれば空室・滞納リスクや日々の手間を解消することができるマスターリース。
手数料や解約制限といったデメリットにも注意を払いつつ、不動産投資を最適に運用できるようご活用ください。