賃貸管理会社の仕事内容、正しく把握できていますか？役割を知って賢いお付き合いを

賃貸住宅の管理業務は極めて多岐にわたり、それらすべてをオーナー自身が担うことは大きな負担を伴います。
事実、国土交通省が行った『賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査』によると、賃貸住宅（サブリース以外）の管理方法について「業者に任せず、全て自ら管理している」と回答したオーナーはわずか18.5%。
実に8割以上のオーナーが、管理業務の一部またはすべてを業者に委託していることが分かっています。

そんな大変な管理業務を代行してくれる「賃貸管理会社」。
この記事では、そんな賃貸管理会社（以下、管理会社）の仕事内容や役割について解説します。

「管理業務」の仕事内容

管理会社の業務は、大きく以下の2つに分類することができます。

• 管理業務
• 賃貸借代理業務

まずは「管理業務」から詳しく見ていきましょう。

管理業務における主な仕事内容は以下の2つです。

• 入居者の管理
• 建物の管理

「入居者の管理」の仕事内容

「入居者の管理」の具体例としては、

• 入居者が入居中の対応（家賃管理や設備故障、苦情への対応など）
• 契約期間終了前後の対応（更新の意思の確認や更新契約手続き、退去時の原状回復など）

などが挙げられます。

管理会社はオーナーに代わって毎月の家賃を集金し、万が一滞納があった場合には支払いの督促を行います。
電話や訪問、督促状を送付しても家賃が支払われない場合には訴訟が必要となることもあり、知識と経験が求められます。

エアコンや水漏れといった設備故障時の対応や、苦情への対応も管理会社が代行します。
とりわけ苦情はいつ何時発生するかが分からず、対応が遅れると入居者の不信感や不満を募りかねないため、素早く的確に対応できるよう苦情専門の窓口や担当者を設けている管理会社もあります。

地域や物件によって異なりますが、多くの場合、賃貸契約の期間は2年で満了となります。
この期限が近づいてきたら、まずは入居者に引き続き入居を継続するかどうか（更新）の意思確認を行います。
更新となった場合には更新契約手続きの準備を進め、更新料の集金を行います。
退去となったら退去手続きを進め、退去時の立ち会いや部屋の原状回復作業の依頼などを行います。

物件が古くなり、通常のクリーニングや壁紙の張替えだけでは客付けが難しくなってきた場合には、リフォームやリノベーションの実施を物件オーナーに提案したり、その発注手配なども行います。

「建物の管理」の仕事内容

「建物の管理」は、

• 日常的な業務
• 物件価値を維持するための長期的な業務

に大別されます。

日常的な業務としては、物件の掃除やゴミ出し、共用部分の蛍光灯の取り換えといった軽微なメンテナンスが主体となります。
加えて、電気やガス、水道や外壁などの設備点検や、「消防用具が所定の位置に設置されているか」「非常ベルは正常に動作するか」といった防犯上重要なポイントを確認する法定点検も行います。
「長期的な業務」の仕事内容としては、マンションの長期修繕計画の立案や修繕積立金の設定・集金、それに即した保守点検や修繕などが挙げられます。

不動産投資は長期にわたって家賃収入を得ることが主目的であるため、投資用物件の価値を維持することが極めて重要となります。
そのためにも、信頼できる管理会社に物件の管理を委託し、その物件に適した長期修繕計画を立案してもらい、できるかぎり建物の老朽化を防ぐことが求められます。

「賃貸借代理業務」の仕事内容

管理会社の中には、上述した「管理業務」のみに対応している会社も少なくありません。
その役割を区別するため、入居者を募集する段階からサポートしてくれる「賃貸借代理業務」も含めて対応している管理会社を「客付け一体管理会社」と呼ぶこともあります。

賃貸借代理業務の仕事内容は、主に以下の7点です。

• 賃貸借条件の調査および提案
• 入居者の募集
• 賃貸物件の内見への同行
• 入居者の審査
• 重要事項説明書の作成および説明
• 賃貸借契約の締結
• 鍵の引き渡し

賃貸借条件の調査および提案

周辺の類似物件の賃貸借条件を調査し、相場観を踏まえたうえで、その物件に適した家賃や敷金礼金などをオーナーに提案します。

入居者の募集

物件の図面を作成したり、レインズなどのポータルサイトに掲載したりして入居者を募集します。

いくら物件が魅力的でも、集客がうまくいかなければ空室リスクが高まります。
確かな集客力がある管理会社とタッグを組み、空室とは無縁の賃貸経営を目指しましょう。

賃貸物件の内見への同行

入居希望者の内見に同行することも、管理会社の仕事のひとつ。
内見は物件の良し悪しを直に体験できる貴重な機会ですので、魅力を漏れなく伝えられるようしっかりリサーチし、丁寧に接客してくれる管理会社を選びましょう。

逆に、同行する担当者の接客態度に問題があると、入居希望者が悪印象を抱いてしまい、契約の締結に抵抗感を覚えてしまう恐れがあります。
こうした悪印象は口コミとしてネット上に投稿されることも多いため、管理会社を選ぶ際には、悪い口コミがないかどうかを事前に確認しておくといいでしょう。

入居者の審査

入居を希望する人が現れたら、支払い能力の有無や連帯保証人、勤め先情報や犯罪歴の確認といった「入居審査」を行います。

重要事項説明書の作成および説明

賃貸契約を締結する前には、物件の詳細や賃貸契約に関わる重要事項が記載された「重要事項説明書」を入居希望者に説明する義務があります。
この作成や説明も、管理会社が担う役割のひとつです。

重要事項説明書の作成や説明は「宅地建物取引士」の資格を有する人が行わなければなりません。
また、重要事項説明書は郵送したりメール送付したりするだけではなく、必ず対面（条件を満たせばオンラインも可）で説明する必要があります。

賃貸借契約の締結

審査結果などに問題がなく、重要事項説明書の説明も滞りなく終われば、いよいよ賃貸借契約の締結に進みます。
この際の書面作成や確認なども、すべて管理会社側で行います。

鍵の引き渡し

契約開始日（あるいは前日）になると、入居者に物件の鍵を引き渡します。
書類の不備や料金の未払いなどがあれば契約の締結ができず、鍵の引き渡しもできませんので、開始日までに諸々の確認や対応を進めておきましょう。

以上が、賃貸管理会社における「賃貸借代理業務」の主な仕事内容となります。

まとめ

ひとくちに「賃貸管理会社」といっても、その仕事内容や対応範囲は大きく異なります。
管理を委託する際は、どこまで任せられるのかを事前にしっかり確認するようにしましょう。

似た条件の物件の管理実績が豊富な管理会社であれば、より安心して任せることができますので、実績も忘れずに確認することをおすすめします。