不動産投資マンションが事故物件になったら？もしもの場合の対応と対策 ~後編~

不動産投資を行うにあたって、実は決して他人事ではない「事故物件化リスク」。

前編では、

• 事故物件とは（4パターンの「事故物件」）
• 所有マンションが事故物件となった場合の対応

について解説しました。

後編となる本記事では「投資マンションを事故物件にさせないための対策」をご紹介します。

投資マンションを事故物件にさせないための対策

投資マンションの事故物件化リスクを低減するには、以下の対策がおすすめです。

• 設備が整った築浅物件を選ぶ
• 連帯保証人を親族に限定する
• 高齢者や持病がある人の独居に制限を設ける
• 信頼できる不動産管理会社とタッグを組む
• 万が一に備えて保険や家賃保証に加入しておく
• 立地のいい物件を選ぶ

設備が整った築浅物件を選ぶ

入居者の死そのものを防ぐ手立てはありませんが、

• セキュリティ面を整えることで不審者の侵入を防ぐ
• バリアフリー設備を導入することで転倒や落下による事故死を防ぐ
• 浴室や脱衣所に暖房機器を設け、ヒートショックによる事故死を防ぐ

のように、設備が整った築浅物件を選ぶことで、死に繋がりうる事故や事件を未然に防ぐことができます。

連帯保証人を親族に限定する

連帯保証人になってくれるような近しい親族がいる場合、定期的に様子を見に来てもらうことによって事故や孤独死、自殺などを抑制できる可能性が高まります。
万が一入居者が亡くなった場合にも、早期発見によって事故物件扱いを回避できる可能性もあります。

高齢者や持病がある人の独居に制限を設ける

一般社団法人日本少額短期保険協会が公表している『第6回 孤独死現状レポート』によると、孤独死者の平均年齢は男女ともに約61歳となっており、全年代の中でも60代の割合が3割超を占めています。

次いで70代が多く、60～70代だけで孤独死者数全体の半数以上を占めていることがわかります。

参照：『第6回 孤独死現状レポート』の内容より筆者作成

また、孤独死者の死亡原因でもっとも高いのは「病死（65.6%）」となっており、特に持病がある人の孤独死リスクが懸念される結果となっています。

このことから、孤独死リスクが高いと想定される

• 60代以上の高齢者
• 持病がある人

の独居に制限を設けたり、定期的に様子を見に来てくれる近親者の存在を確認したりすることで、孤独死による事故物件化リスクを抑制できると考えられます。

信頼できる不動産管理会社とタッグを組む

信頼できる不動産管理会社に物件の管理を任せることも対策のひとつです。
管理会社によっては定期的に管理物件の見回りを行ってくれる会社もあり、郵便物の蓄積や異臭、侵入の形跡といった不審点にいち早く気付いてくれる可能性があります。

また、万が一物件で死亡事故が起きた場合、迅速にその後の処理を手配してくれる会社であるかどうかも重要です。
事故物件化してしまった場合、特殊清掃の手配や必要費用の洗い出し、損害賠償の請求など、関係各所とこまめに連絡を取り合って対処していく必要があります。
こうした手配をスムーズに行い、一日も早く客付けを再開できるよう手助けしてくれる管理会社であれば、安心して物件を任せることができますよ。

万が一に備えて保険や家賃保証に加入しておく

ここからは、物件が事故物件となってしまった場合の備えを見ていきましょう。

「孤独死保険」などの保険商品には、事故死や自殺、殺人事件などによって入居者が死亡し、新しく貸し出すことができなくなった場合に、原状回復費用や家賃の一部を保障してもらえる商品があります。

また、未回収の家賃や原状回復費用の立て替え、空室保証をしてくれる家賃保証会社を利用することも有効です。

立地のいい物件を選ぶ

所有する投資マンションが事故物件となってしまった場合、最大のハードルとなるのが「新しい入居者を確保すること」です。

近年では、事故物件に住み続ける芸人の話が映画化されるなどし、家賃の安さや好奇心などからあえて事故物件を選ぶ人も珍しくはなくなりました。
とはいえ、そもそも立地が魅力的でない物件には人が集まってくれません。

事故物件となってしまった場合でも、
「この立地でこの家賃なら、まあ構わないか」
と思ってもらえるような立地の物件を選んでおくことで、万が一の際の空室リスクを軽減することができるでしょう。

まとめ

投資マンションの資産価値を損なったり、家賃減額や原状回復費用による損害を被りかねない「事故物件化リスク」。遺体の状況によっては原状回復費用が高額になることも多く、決して楽観視はできないリスクのひとつです。

大切な投資マンションを事故物件にしてしまわないよう、まずは「事故物件化リスク」そのものについて知り、物件選定の時点で対策を講じておくようにしましょう。