2025年問題で不動産価格が大暴落？不動産投資への影響と対策を考える

日本の人口別比率が劇的に変化することで起きる「2025年問題」。
この2025年問題が、実は不動産投資にも大きな影響を与えることをご存知でしょうか？

この記事では、

• 2025年問題とは
• 2025年問題が不動産投資に与える影響
• 2025年問題への対策

について分かりやすく解説します。

2025年問題とは

「2025年問題」とは、団塊世代（1947〜1949年生まれ）が75歳を超えて「後期高齢者」となり、少子高齢化が爆発的に進むことによって引き起こされるさまざまな問題を指します。

内閣府が発表した『令和5年版高齢社会白書』によると、令和4年10月1日現在の総人口は1億2,495万人。そのうち1,936万人が75歳以上で、総人口の15.5%を占めています。

2025年からは、全国で596万人（令和2年調査時点）とも言われる団塊世代の人が続々と後期高齢者となりますので、2025年における75歳以上の割合は17.5%まで急上昇。2030年には18.8%まで上昇することが予測されています。

2025年問題によって起こるとされているのは、

• 社会保障費の爆発的な増加
• 公共サービスの萎縮
• 地方過疎化、都心への人口集中の加速

などですが、こうした動きは不動産投資にも大きな影響を与えることが想定されます。

2025年問題が不動産投資に与える影響

結論からお伝えしますと、2025年問題が影響を与えるのは主に【地方での不動産投資】で、都心の不動産投資にはそうネガティブな影響を与えないものと考えられます。

2025年問題が起きると、地方から都心への人口流出が一層激化すると想定されます。

なぜなら、

• 社会保障費に圧迫されて行政サービスが低下する
• 利用者の減少によって公共サービス・生活関連サービスが縮小する
• 利用者の減少によって公共交通機関が萎縮・撤退する

などの動きによって地方の生活利便性が低下し、雇用の機会も減少するためです。

一方で、高齢化が進むことによって持ち家の相続件数は増えていきます。
相続人である子や孫は都心に出てしまっているため、相続した物件は売却されたり賃貸に出されたりして地方の不動産市場に多くの物件が出回ることになります。しかし、物件を買いたい・借りたいと思う人自体が減少しているため、供給が需要を下回り、地方の不動産価格が暴落することが考えられます。

こうした影響は、

• 人口減少が続いている地域
• 高齢化が進む地域

で顕著に現れるため、働き手世代が続々流入している東京近郊の不動産投資にはそうネガティブな影響を与えないものと予測されます。

逆に、地方の魅力が下がり、人口増が続く都心の魅力が相対的に上がることによって、利便性の高い都心部の物件価格はより一層上昇していくと考えられます。
すでに都心の不動産を保有している方にとっては賃貸・売却どちらの面でも有利な流れとなりますが、これから都心の不動産を購入しようとお考えの方は、物件価格が高騰する恐れがありますためご注意ください。

2025年問題への対策

2025年問題への対策としては、

• 高齢化・人口流出が進む地方での不動産投資は避ける
• 都心の不動産は物件価格が高騰する前に購入する

の2点が有効です。

お伝えしたとおり、高齢化および人口流出が進む地方においては、供給が需要を上回ることによって不動産価格が暴落する恐れがあります。
物件を賃貸に出しても入居希望者が集まらず、諦めて手放そうにも買い手が見つからず、税金と維持費だけがかさんでいく……という事態に陥らないためにも、高齢化・人口流出が進む地方での不動産投資は避けた方がベターです。

どうしても地方で不動産投資を始めたい場合は、人口の増減はもちろん、人口の年齢別比率をチェックして「今後高齢化がどの程度進んでいくのか」を確認し、2025年問題による影響がどの程度生じるかを把握するようにしましょう。

2025年問題の影響も鑑みると、やはりオススメは都内や東京近郊などの都心での不動産投資ですが、人口増が続き将来性もある同エリアは人気が高く、物件価格が高騰を続ける可能性があります。都心での不動産投資をお考えの場合は早めに動き始め、手が届かなくなる前に物件を取得するようにしましょう。