［お問い合わせ］営業時間／10:00～17:00
［お問い合わせ］営業時間／10:00～17:00
不動産投資の検討を進めるなかで「オーナーチェンジ物件」という単語を見かけたことはありませんか？
不動産投資と関わりがないとあまり出会うことのない単語ですので、オーナーチェンジ物件がどのようなものかご存知ない方も多くいらっしゃるかと思います。
この記事では、
を分かりやすく解説します。
一般的に、投資用物件の売買は空室の状態で行われますが、入居者がいる状態のままオーナーのみが変わる形式で取引される物件も数多くあります。
こうした物件を「オーナーチェンジ物件」と呼びます。
オーナーチェンジ物件を購入すると、現行の賃貸借契約がそのまま新しいオーナーに引き継がれます。
オーナーが変わったことを理由に賃貸契約を解約したり、家賃引き上げなどの変更を行ったりすることはできませんので注意が必要です。
なお、マンションやアパートのように部屋が複数ある場合、ひと部屋でも入居者がいればオーナーチェンジ物件となります。
「入居者がいる物件だと、いろいろと取り扱いが面倒なのでは？」
と思うかもしれませんが、オーナーチェンジ物件にはさまざまなメリットがあります。
とりわけ大きなメリットが以下の5つです。
空室の物件を購入すると、入居者の募集・内覧・賃貸借契約の締結などを済ませねばならず、その間は家賃収入がゼロになります。
入居者の募集～賃貸借契約の締結にかかる期間は2～3ヶ月程度とされていますが、株式会社タスが発表している『賃貸住宅市場レポート 2022年2月』によると、東京都全域における募集期間は平均4.44ヶ月となっており、市部に限定するとその期間は5.51ヶ月にも及びます（2021年12月期）。
もちろん、立地や時期によって変動はあるものの、たとえ都内の物件であっても半年近く空室が続く可能性は十分に考えられるというわけです。
一方、オーナーチェンジ物件の場合はすでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得ることができます。
部屋が複数ある場合、空室がいくつかあるオーナーチェンジ物件もありますが、とはいえ全室空室の物件と比べると安心感は段違いでしょう。
これはオーナーチェンジ物件の最たるメリットであると言えます。
入居状況と家賃も明らかなため、購入後の収益をシミュレーションしやすいこともメリットとして挙げられます。
入居者を確保するためには、家賃設定や契約書の作成、内覧の同行など、膨大な手間と時間を要します。
不動産会社に客付けを依頼する場合、仲介手数料などの費用も発生します。
オーナーチェンジ物件の場合はこうした手間や費用が不要、または少なく抑えられる（満室でない場合）ため、少ない負担で不動産投資を始めることができます。
賃貸借契約は、原則として賃借人（入居者）側の権利が大きく、オーナーの権利に制限があります。
よって、オーナー側に制限がある状態で取引されるオーナーチェンジ物件は、似た条件の空室物件に比べて安価で売り出される傾向にあります。
また、空室状態の中古物件を購入した場合、入居者を確保するためにリフォームや新規設備の導入などが必要になることもありますが、オーナーチェンジ物件ではそうした費用も抑えることができ、初期費用を安く済ませることができます。
などを前オーナーから確認し、懸念のある物件（入居者）を避けて選定すれば、購入後の入居者トラブルやクレーム対応の可能性を低減することもできます。
入居者トラブルは、不動産オーナーの頭を悩ませる問題のひとつです。
国土交通省が行った『賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）』では、入居者に関するトラブル経験の有無を質問したところ、半数以上のオーナーが「何かしらのトラブル経験がある」と回答し、中でももっとも多かったのが「滞納家賃が発生し、家賃が適切に入金されない（23.6%）」でした。
こうした悩みの種を減らせるという点も、オーナーチェンジ物件の恩恵のひとつと言えるでしょう。
オーナーチェンジ物件は「すでに入居者がいる＝収益化の実績がある」ため、金融機関からの物件評価が高まる傾向にあります。
物件の評価が高いと有利な条件でローンを組みやすいため、まだ実績がない不動産投資初心者の方にとって、特に嬉しいポイントとなります。
一方、オーナーチェンジ物件には以下のデメリットも考えられます。
入居者がいると部屋の内覧ができないため、物件の状態を正確に把握することが難しいというデメリットがあります。
そのため、入居者が退去したタイミングで壁紙の劣化や水回りの汚れといった瑕疵が明らかになり、想定外のリフォームが必要となるケースも散見されます。
前述したとおり、前オーナーが入居者と交わした契約はそのまま新オーナーに引き継がれ、オーナー側の一存のみで変更や解約をすることはできません。
そのため、相場より低い家賃で契約していたり、長期間のフリーレント契約を結んでいたりと、オーナー側に不利な契約が結ばれていないか確認することが重要です。
書面に残されていない口頭での取り決めがないかどうかも、併せてチェックするといいでしょう。
入居者同士のトラブルや家賃滞納リスク、孤独死リスクなどを避けるためには入居審査が有効ですが、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件ではそれができません。
現在の入居者のなかに家賃滞納者やトラブルを頻発している人、家賃の値下げ交渉中の人などがいないかどうかは、可能なかぎり前オーナーや管理会社から聞き出しておきましょう。
長期間居住している入居者がいると「これからも長く住み続けてくれるのではないか」と安心感を覚えますが、退去してしまった時には家賃下落リスクがあることを忘れてはなりません。
家賃は物件の築年数に応じて年々下がっていきますが、長期にわたって入居し続けている人は、入居時の高い家賃水準のまま今に至っていることも珍しくありません。
そうした入居者が退去した場合、同じ家賃では新規入居者が寄り付かず、大幅に家賃を下方修正しなければならなくなります。
入居者の家賃が相場と乖離している場合は、特にシミュレーション時に注意が必要です。
さまざまなメリットとデメリットを併せ持つ「オーナーチェンジ物件」。
そんなオーナーチェンジ物件で失敗しないためには、以下の6点が肝となります。
外観や共用スペース、空室があればその室内など、できるかぎり物件の状態を確認し、リフォームや修繕の実績を把握しておくことで、想定外の修繕費が発生することを防ぎます。
厄介な入居者トラブルを引き継いでしまわないために、入居者トラブルの有無も聞き出しておくようにしましょう。
売却に不利な情報を進んで教えてくれるオーナーはいませんので、こちら側から積極的に働きかけることが重要です。
家賃設定や契約事項などを漏れなく確認しておくことで、購入後のトラブルを未然に防ぐことも忘れないようにしましょう。
不動産投資における大きな壁である「客付け」の手間や費用を抑え、開始後すぐに家賃収入を得られる「オーナーチェンジ物件」。
最初から客付けに苦心することなく、空室に対する焦りも少なく済むオーナーチェンジ物件は、不動産投資初心者の方にもおすすめの物件です。
「不動産投資を始めてみたいけど、空室が怖くて手が出せない」
「希望するエリアの物件は高額すぎて、今の自己資金では難しい」
などの悩みをお持ちの方は、オーナーチェンジ物件を選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。
