不動産投資は融資が鍵！その理由やポイントを詳しく解説

不動産投資を始める際、多くの方がまず最初に直面するのが「融資」です。

不動産は非常に高額であるため、ほとんどの投資家が金融機関からの借入を活用します。
しかし、不動産投資ローンの審査基準は住宅ローンよりも厳しい傾向にあり、さらには金融機関によって評価ポイントも異なるため、しっかり準備をしておかないと希望額を借りられないケースもあります。

本記事では、投資初心者でも理解しやすいように融資の基本から審査ポイント、成功のコツまで丁寧に解説します。

不動産投資における融資の基本

早速、押さえておきたい「融資の基本構造」を整理していきましょう。

不動産投資ローンの融資は、主に「物件の収益性」と「借りる人の信用力」の両軸で判断されます。
金融機関は不動産投資を「事業」として評価するため、投資家としての返済能力はもちろん、物件単体の収益性も踏まえて総合的に審査するのです。

そのため、借りる人の年収・勤続年数・資産状況だけでなく、「どのような物件を購入しようとしているか」も重視されることとなります。

「借りる人の信用力」が重要となる住宅ローンとは異なり、購入予定の「物件の収益性」もしっかり見られる点が不動産投資における融資の特徴です。

融資審査で重視される4つのポイント

続いて、金融機関が実際に確認する代表的な項目を紹介します。

不動産投資ローンの融資において、金融機関が重視するポイントは以下の4つです。

1. 年収・勤続年数・職業などの属性
2. 自己資金の有無
3. 購入予定の物件の収益性
4. 返済比率（返済負担率）

（１）年収・勤続年数・職業などの属性

安定した収入を得られるサラリーマンは、融資審査では有利となります。
特に年収500万円以上・勤続3年以上だと審査の通過率が上がる傾向があります。

ただし、職業や企業規模も評価に影響しますので、あくまで一つの目安として考えるようにしましょう。

（２）自己資金の有無

フルローンが可能なケースもありますが、自己資金をある程度用意した方が融資条件は有利になります。
目安としては、物件価格の5〜10％程度の自己資金があると選択肢が広がります。

金融機関との関係性が強固な不動産会社であれば、頭金10万円で不動産投資ローンが組める場合もあります。

（３）購入予定の物件の収益性

立地や空室リスクの低さ、適切な家賃設定、将来の資産価値などを金融機関は確認します。
一都三県の「新築」「駅近などの好立地」のマンションは、入居付けの安定性から高評価を得やすい点が大きなメリットです。

（４）返済比率（返済負担率）

年収に対して返済額がどれくらいの割合を占めるかも重要です。
返済比率が高すぎると「返済が困難」と判断され、融資が難しくなります。

どの金融機関を選ぶべき？銀行別の特徴

不動産投資ローンを提供している金融機関にはそれぞれ特徴があります。
ご自身に合った金融機関を選ぶことが融資成功の鍵です。

メガバンク

審査基準が厳しめですが、金利が低く、長期融資が得やすい点が魅力。
属性の高い投資家に向いています。

地方銀行・信用金庫

地元密着型のため、物件の所在地や投資家の住所が近いと融資を受けやすい傾向があります。
属性が平均的な方でも可能性が広がります。

ノンバンク

審査が柔軟でスピードも速い一方、金利が高い傾向があります。
融資条件と収支のバランスを慎重に検討する必要があります。

融資を通しやすくする具体的なコツ

ここでは初心者が実際に成果を出しやすいコツを紹介します。

コツ①：物件の選定を「金融機関目線」で行う

金融機関は「将来にわたって安定して賃料収入が得られるか」を最重要視します。
そのため、新築・駅近・都心部 のマンションは高評価を得やすく、初心者でも融資が通りやすい傾向があります。

コツ②：収支シミュレーションを明確にする

家賃・金利・修繕費などを踏まえた収支計画書を提示することで、投資計画の妥当性をアピールできます。

コツ③：複数の金融機関を比較する

同じ条件でも、金融機関ごとに評価は大きく異なります。
複数の金融機関に相談し、どの金融機関だとより好条件で融資を受けられるか確認するようにしましょう。

コツ④：業歴の長い不動産会社に相談する

不動産会社は金融機関との付き合いが深く、お客様の属性に合った融資先を紹介できます。
また、業歴が長い不動産会社であれば、これまでの実績を加味して、より有利な条件で融資を紹介してくれる場合もあります。

融資が通りやすい物件は収益性 × 資産性

融資審査で特に評価されるのは、空室リスクが低く、資産価値が落ちにくい物件です。
その点、一都三県の新築マンションは以下の理由で金融機関から高く評価されます。

• 入居需要が常に高い
• 将来の売却価格が安定しやすい
• 管理状態が良く、トラブルが少ない

比較しやすい利回りについ目がいってしまいがちですが、利回りだけを見るのではなく、融資の通りやすさや長期安定運用という視点で物件を選ぶことが不動産投資を成功させる秘訣です。

まとめ

不動産投資における融資は、投資の成否を大きく左右する重要なプロセスです。
有利な条件で融資を受けられるかどうかで、月々のキャッシュフローが大きく変わってしまうためです。

不動産投資における融資は、住宅ローンの融資と違い、個人の属性に加えて「物件の収益性」も見られるという大きな違いがあります。
審査のハードルは高いですが、無事に融資審査をクリアしたということは「この物件は高い収益性が見込める」と金融機関が太鼓判を捺してくれたということ。
長期にわたって収益性が見込める安定性の高い物件を見つけ出し、融資審査に臨むことで、融資審査はもちろん、その先に待っている長い投資生活も成功へと繋げましょう。