【保存版】リノベーション投資とは？実践方法から成功のポイントまで丸わかり

中古物件を魅力的に生まれ変わらせる「リノベーション投資」。
中古物件を選ぶことで購入価格を抑えつつ、適切なリノベーションを施すことによって資産価値を高められる選択肢として注目が集まっています。

本記事では、リノベーション投資とは何か、その方法やメリット・デメリットを丁寧に解説し、成功のポイントまでわかりやすくお伝えします。

リノベーション投資とは

リノベーション投資とは、中古マンションや戸建てを購入し、内装や設備を刷新することで価値を高め、より高い家賃収入や売却益を得ることを目的とした投資手法です。
単なる修繕（リフォーム）ではなく、間取り変更やデザイン性の向上といった「価値向上」を目的とする点が特徴です。

ここでは、実際の投資方法や、リノベーション投資における収益化プロセスをより深く見ていきます。

リノベーション投資の主な方法

リノベーション投資には複数のアプローチがあり、どの戦略を選ぶかで収益性やリスクが大きく変わります。
以下では代表的なリノベーション投資の手法をご紹介します。

①中古物件を安く購入し、付加価値を高めて賃貸運用

築古物件は購入価格が抑えられるため、リノベーションによって家賃を引き上げることで高い利回りを期待できる点が魅力です。
キッチンやバスルームの交換、床材やクロスの刷新などによって入居付けがしやすくなり、空室リスクを軽減できます。

②リノベーション後に売却して利益を得る（買取再販型）

いわゆる「フリップ投資」と呼ばれる手法で、短期的な売却益を狙うスタイルです。
立地や相場分析が重要で、エリアの特性に応じた売れる価格帯・需要に合ったデザインが求められます。

③業者主導のリノベ済み物件を購入し、そのまま運用

最後は、すでにリノベーションが完了している物件を購入して即時賃貸運用する方法です。
初期の手間が少なく、リノベーションの知識がなくとも取り組めるため、投資初心者でもチャレンジしやすいのが特徴です。

ただし、購入価格にリノベーション費用が含まれるため、利回りはやや抑えられます。

リノベーション投資のメリット

ここでは、リノベーション投資ならではの魅力を具体的に解説します。

購入価格を抑えつつ資産価値を高められる

築古物件は都心部でも価格が比較的安く、リノベーションの工夫次第で「割安購入 × 高収益化」を実現できます。

競合物件との差別化がしやすい

設備が古い物件が多いエリアでも、デザイン性の高い内装や機能的な間取りに変更することで競争力を大きく高められ、空室率の軽減が期待できます。

好立地 × 最新設備の物件を作り上げられる

駅近や生活環境の整った「好立地」にはすでに中古物件が建っていることがほとんどですが、リノベーション投資であれば「好立地 × 最新記事」の物件を作り上げることができます。
エリアの特性をよく調べ、そこでの入居を希望する層に刺さる設備・デザイン・間取りなどを取り入れることができれば、長期にわたって安定した家賃収益が見込めます。

自由度の高い運用プランを選べる

賃貸運用・短期売却など出口戦略の自由度が高く、個々の投資プランや資金計画に合わせて柔軟に設計できます。

リノベーション投資のデメリット

魅力が大きい一方、リノベーション投資には注意すべき点もあります。

工事費用が想定以上にかかる場合がある

配管・躯体・給排水など、見えない部分の劣化があると追加費用が発生しやすく、予算管理が難しい場合があります。
価格の安い掘り出し物だからといって飛びつくのではなく、リノベーションが必要な箇所も入念にチェックした上で物件を選ぶことが大切です。

工事期間中は賃料が発生しない

リノベーションが完成するには数週間〜数ヶ月を要するため、その間の収益が途絶えます。
大掛かりなリノベーションであればあるほど工事期間が長く、かつリノベーション費用が高額となるため、それに耐えられるキャッシュフロー計画が重要です。

管理組合の規約で工事が制限されるケース

マンションによっては間取り変更や床材変更が規約で制限されていることがあり、希望通りの改修ができないケースもあります。
制限によって当初計画していたリノベーションが実現できなくなった……などのトラブルは取り返しがつきませんので、マンションの目星をつけたら規約なども細かく把握するようにしましょう。

リノベーションに関する知識も求められる

業者によってリノベーション済みの物件を購入する場合は別ですが、ご自身でリノベーションを主導する場合、不動産投資に関する知識に加えてリノベーションに関する知識も必要となります。
また、リノベーション業者の選定や各種連絡などの手間も発生します。

リノベーション投資を成功させるポイント

リスクを抑えながらリノベーション投資で成果を得るためには、以下の点を押さえることが重要です。

立地と構造のチェックを最優先に

古い物件であればあるほど、立地の良さが収益性を左右します。
リノベーション投資をお考えの際は、立地の良し悪しを入念にチェックするようにしましょう。

また、給排水の位置や構造によっては改修範囲が制限されることもあります。
構造について素人が完全に把握することは難しいため、購入前には必ず専門家に確認しましょう。

収益シミュレーションを事前に丁寧に行う

リノベーション費用・空室期間・売却相場など、複数のシナリオを基にシミュレーションすることで、赤字リスクを大幅に減らせます。
前述した通り、リノベーション投資（賃貸運用）をする場合は物件購入から入居開始まで必ず数週間〜数ヶ月の工事期間が発生することも必ずシミュレーションに組み込んで考えるようにしましょう。

ターゲットに合った内装デザインを選ぶ

単身者向け・ファミリー向けなど、ターゲット層に合ったデザイン・設備を選ぶことで、より高い入居率が期待できます。
エリアによっても刺さるデザインが異なりますので、エリアの特性を理解することが肝となります。

まとめ

リノベーション投資は、中古物件を価値ある資産へと生まれ変わらせる魅力的な手法です。
エリア特性を考慮した設備・デザイン・間取りを取り入れることで築古物件に新たな価値を与え、差別化によって空室率を軽減しつつ家賃収入を得ることが期待できます。

一方で、リノベーション関連の専門知識を求められたり、工事期間中は家賃収入が得られなかったりといったデメリットもあるため、リノベーション投資にチャレンジする際は入念な準備をしてから臨むようにしましょう。