不動産投資するなら新築or中古？新築マンションと中古マンション徹底比較

不動産投資を始めるにあたって、多くの方が「新築マンションと中古マンションはどちらが有利なのか」と迷われるのではないでしょうか。

もちろん、新築と中古どちらにも魅力はありますが、投資対象として選ぶなら、それぞれの特性を正しく理解することが欠かせません。

この記事では、投資対象としての新築マンションと中古マンションを比較し、メリット・デメリットを整理したうえで、どちらがより有望な選択肢なのかを探っていきます。

新築にすべきか中古にすべきかお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

新築マンションと中古マンションの違い

新築マンションと中古マンション、それぞれの特徴を理解することは、収益性の高い投資判断を行ううえで必要不可欠です。

まずは新築マンションの特徴から見ていきましょう。

新築マンションの特徴

新築マンションとは、完成後1年未満かつ、まだ誰も入居したことがない物件を指します。

最新設備を備え、修繕リスクが低く、管理体制も整っているため入居者からの人気が高く、初期の空室リスクを抑えることが可能です。

特に「駅近」「好立地」などの条件が整った新築物件は、長期的な需要も見込めます。

一方で、人気がある分物件価格が高い点に注意が必要です。

近年では建築コストの高騰が世間を騒がせていますが、それに応じて新築マンションの販売価格も上がっていることを念頭に置いておきましょう。

中古マンションの特徴

中古マンションは築年数に応じて価格が低くなっていくため、初期投資額を少なく抑えることができ、その分表面利回りが高く見えることが魅力です。

すでに駅周辺が開発され尽くし、新築を建てる隙間がないエリアであっても、古くからある中古マンションなら駅近を狙うことも可能でしょう。

ただし、物件ごとの劣化具合や修繕履歴、管理状況によって運用リスクが大きく異なるため、長期保有における予期せぬコスト発生に注意が必要です。

また、「安かろう悪かろう」で中古マンションを選んでしまうと、入居者が集まらないため家賃収入が得られず、想定していた利回りが出せない可能性も大いにあります。

しっかりと目利きできれば掘り出し物に出会える可能性がありますが、目先の販売価格や表面利回りだけで選んでしまうと後々後悔する恐れがあるため、不動産投資のより深い知識が求められる物件であるといえます。

さまざまな視点から見る新築マンションvs中古マンション

新築マンションと中古マンションの特徴を押さえたところで、さまざまな投資的観点からそれぞれを比較してみましょう。

まずは、投資用物件選びで極めて重要となる一方で、意外と勘違いも多い「利回り」から見ていきます。

利回りから見る新築マンションvs中古マンション

一見すると、利回りの面では中古マンションに圧倒的な優位性があるように見えます。

中古マンションは新築マンションに比べて販売価格が割安であるため、購入にかかる費用が少なく、その分利回りが高くなるためです。

ただし、ここでいう「利回り」は「表面利回り」であることに注意が必要です。

表面利回りとは、現時点の家賃から想定される「年間家賃収入」を物件価格で割り返して算出した数値です。

式で表すと「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」となります。

ここで注意しなければならないのは以下の二点です。

• 現時点での家賃収入を元に年間家賃収入を算出していること
• 修繕費などの出費が加味されていないこと

中古マンションは年々劣化が進んでいくため、今の入居者が退去したあとに新しい入居者を確保するまでに時間を要する可能性があります。

よって、現時点での家賃収入を元に表面利回りを算出していると、退去のタイミングで大幅な下方修正が必要になる恐れがあります。

また、中古マンションはリフォーム費用や修繕積立金の増加、管理費の上昇などが収益を圧迫するケースが多いため、そうした出費を加味しない表面利回りだけで判断していると、思わぬ失敗を招く可能性もあります。

新築マンションは、物件価格が高めに設定されているため、表面利回りは控えめになります。

しかし、設備が新しく、維持コストを低く抑えられるため、出費なども加味した「実質利回り」は安定しやすいという特徴があります。

また、新築プレミアムが付くため賃料を高く設定しやすく、退去後のリフォーム費用を抑えたり、次の入居者が見つかるまでの空室期間を短くできるという利点もあります。

空室リスクと賃貸需要から見る新築マンションvs中古マンション

前述した通り、中古マンションは築年数や設備の古さ、セキュリティ観点の懸念などから賃貸需要が伸び悩み、空室リスクが高まる可能性があります。

特に、郊外や駅から遠い物件では入居付けに苦労するケースも散見されます。

その点、新築マンションは最新の設備・高いセキュリティ性・綺麗な外観などが賃貸市場での強い訴求力となり、入居者をスムーズに獲得できる傾向にあります。

当社が扱うような「都心 × 駅近」の新築物件であれば、単身者やDINKs層からの賃貸需要が高く、より安定した賃貸運用が期待できます。

まとめ

不動産投資の観点から新築マンションと中古マンションを比較してきましたが、総合的に見ると、新築マンションは将来性・安定性・管理のしやすさにおいて非常に優れた投資対象であるといえます。

特に都心部・駅近エリアに建つ新築物件は、賃貸需要が常に高く、空室リスクを抑えつつ安定的な収益を見込めます。

最新設備と充実したアフターサービスにより運用ストレスが少ない点も、長期保有を前提とした投資家にとって大きな魅力です。

物件価格の安い中古マンションを検討するのもひとつの手段ではありますが、物件の立地や設備、セキュリティはもちろん、購入後数年間でかかるであろう費用を念入りに検討する必要があります。

利回りの高さだけで判断するのではなく、「安定した収益」と「将来の資産価値」に注目すれば、結果的に新築マンションが最良の選択となるケースは多いでしょう。