中古物件の不動産投資はありorなし？4つの落とし穴を知って成功に繋げよう

新築物件よりも不動産価格相場が安く、手を出しやすいという理由で、多くの不動産投資家から人気を集める中古物件。
たしかに、中古物件にはさまざまな魅力がありますが、実はその影に大きな落とし穴も潜んでいるんです。
この記事では、そんな中古物件の落とし穴について分かりやすく解説しています。
落とし穴を避け、満足のできる中古物件に出会うための参考書としてご活用ください。

こんな中古物件にご注意！気をつけたい4つの落とし穴

中古物件を探す際、特に気をつけたい落とし穴は以下の4つです。

• 耐用年数が短い
• 間取りに難がある
• 設備の修繕時期が迫っている
• 入居者トラブルが発生している

それぞれについて見ていきましょう。

耐用年数が短い

銀行の融資期間は、建物の「法定耐用年数」を目安に定められます。
中古物件はすでに分譲から時間が経過しており、残存耐用年数が短くなっていますので、不動産投資ローンの融資期間も短くなる傾向があります。
そのため、短期間でローンを返済しなければならず、自己資金や毎月の返済額が思った以上の高額になってしまう可能性が高いのです。
中古物件を検討する際は、必ず残存耐用年数を確認するようにしましょう。

間取りに難がある

古い中古物件の場合、今のターゲット層が求める間取りと実際の間取りに乖離が出ている可能性があります。
ターゲット層に気に入ってもらえる物件でなければ、入居率が下がり、不動産投資の収益性が大きく落ち込んでしまいます。
必ず間取りはしっかりと確認し、今の時代でも受け入れられる物件かどうかを判断するようにしましょう。
リノベーションを取り入れるのも手ですが、間取りを変更する規模のリノベーションは高額になりがちですので注意が必要です。

設備の修繕時期が迫っている

賃貸物件に住む人の多くが更新時期前に引っ越しを検討するのと同様に、中古物件を売却する人も、何らかの修繕の必要性が迫ったタイミングで売却したいと考えるものです。
物件全体の修繕時期はもちろん、エアコンやガス給湯器、エレベーターなどの設備の修繕時期についても確認を行い、「購入直後に高額の修繕費用が発生してしまった…」という思わぬ支出を引き起こさないようにしましょう。

入居者トラブルが発生している

すでに入居者がいる中古物件の場合、入居者トラブルが発生していないかどうかも入念にチェックしておくことが重要です。
入居者トラブルは退去率の高さに直結します。
立地はいいはずなのに空室が目立つ、退去率が高いという場合、深刻な入居者トラブルが潜んでいる可能性があります。
中古物件を検討する際、間取りや耐震性、立地などの諸条件は念入りに確認するのに、実際に住んでいる入居者の状態は意外とおろそかにされがちです。
不動産投資の収益性を維持するためにも、必ず入居者トラブルの有無もチェックしておきましょう。

中古物件の不動産投資は不動産会社選びが肝心

上述した落とし穴の内容からも分かるとおり、中古物件の良し悪しは、インターネット上に公開されている情報だけでは見極めづらいもの。
とりわけ、設備の修繕時期や入居者トラブルなどは、購入者が意識しなければ見逃してしまうことも多いものです。
中古物件を選ぶ際は、こうした隠れたリスクもすべて説明し、そのうえでおすすめの中古物件を選定してくれるような不動産会社選びが重要です。
中古物件の購入を検討する際は、いつも以上に不動産会社の信頼性を重視することをおすすめします。

まとめ

今回は、中古物件の落とし穴について解説しました。
物件選定時の主要チェック項目に加え、

• 耐用年数が短い
• 間取りに難がある
• 設備の修繕時期が迫っている
• 入居者トラブルが発生している

にも注意を払い、本当に収益性が見込める中古物件かどうかを見極めるようにしましょう。