建築構造を理解して不動産投資を成功に導こう｜特性とメリット・デメリット

不動産投資の成否を分ける重要な鍵である「収益物件」。
しかし、収益物件の特性に大きく関わる「建築構造」までを深く理解できている方はそう多くないのが事実です。

物件の建築構造を把握し、建築構造ごとの特性を知れば、その収益物件が本当に「理想の不動産投資」に適しているかをスムーズに判断できるようになります。

この記事を読み、

• 建築構造ごとの特性
• 建築構造ごとのメリット・デメリット
• 建築構造ごとの不動産投資の考え方

を理解することで、建築構造の観点からも「収益物件の良し悪し」を見極められるようにしましょう。

建築構造ごとの特性

代表的な建築構造は以下の3つです（RC造とSRC造はまとめて解説します）。
順に特性を見ていきましょう。

• 木造
• 鉄骨造
• RC造・SRC造

木造

柱や梁（はり）といった骨組み部分が木造である建築構造です。
日本では戸建てのほとんどが木造であり、アパートなど3階建て以下の物件も木造であることが一般的です。

建築構造の中では比較的環境負荷が少なく、建築費用も割安になります。
また、木は吸放湿性に優れているため、高温多湿の地域に適しています。
一方で、遮音性や防音性、耐火性や耐震性などは鉄骨造・RC造・SRC造に劣ります。

鉄骨造

柱や梁といった骨組み部分を鉄骨や鋼材、それ以外に木材を使用した建築構造で、「S造」と表記されることもあります。
木造と、後述するRC造のちょうど中間に位置する建築構造であると言えます。

使用される鉄骨の厚みによって、

• 重量鉄骨造：鉄骨の厚さが6mm以上
• 軽量鉄骨造：鉄骨の厚さが6mm未満

に区分され、重量鉄骨造はマンションなどの大型の建物、軽量鉄骨造はアパートや小規模店舗などに用いられます。

RC造・SRC造

RC造は「鉄筋コンクリート造」、SRC造は「鉄骨鉄筋コンクリート造」の略称です。

鉄筋コンクリートとは、組み上げた枠型に鉄筋を配置して、そこにコンクリートを流し込んで造る工法のことです。

• 鉄筋：引張力に優れる一方で、高温時の耐火性に弱く錆びやすい
• コンクリート：圧縮力に強いが、引張力には弱い

という異なる特性を持つ素材を組み合わせることで、変形しにくく耐久性が高い建物を建築することができます。

RC造（鉄筋コンクリート造）は、建物の骨組み部分に鉄筋コンクリートを使用したもの。
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、骨組み部分に鉄筋コンクリートを使用し、さらに中心箇所に鉄骨を使用して、RC造の耐久性に鉄骨造のしなやかさを加えた建築構造となります。

耐久性や耐震性、遮音性などが最も優れており、高層マンションやビルなどの高階層物件、複合商業施設などに使用されることが一般的です。

建築構造ごとのメリット・デメリット

続いて、建築構造ごとにメリット・デメリットを見ていきましょう。

• 木造のメリット・デメリット
• 鉄骨造のメリット・デメリット
• RC造・SRC造のメリット・デメリット

木造のメリット・デメリット

木造のメリットは、大きく以下の4つです。

• 物件価格を安く抑えられる
• 家賃が手頃なため高い賃貸需要が期待できる
• リノベーションなどの手を加えやすい
• 法定耐用年数が短いため、年間で計上できる減価償却費が多い

一方で、以下のデメリットが考えられます。

• 耐火性・耐震性・遮音性など、建物としての機能面で劣っている
• 法定耐用年数が短いため、銀行の融資審査で不利になる可能性がある
• 家賃相場が安いため、月々の収益性が低くなりがち

特に集合住宅では遮音性の低さが入居者から敬遠されがちなので、壁の間に防音材を詰めて対処することもあります。

鉄骨造のメリット・デメリット

続いて、鉄骨造のメリットとデメリットを見ていきましょう。
まずはメリットからです。

• 揺れに強く、耐震性に優れている
• RC造・SRC造に比べて物件価格を安く抑えられる

鉄骨造のデメリットは以下の2点です。

• 鉄骨の厚さによって法定耐用年数が異なるため注意が必要
• 厚さ3mm以下の鉄骨造は法定耐用年数が19年と短く、融資の面で不利

物件の耐用年数は建築構造や用途ごとに異なりますが、鉄骨造の場合は、鉄骨の厚さによって3種類に細かく分類されています。
軽量鉄骨造の場合、厚さ3mm以下の鉄骨が用いられているケースが多いので、法定耐用年数にご注意ください。

▼鉄骨造の法定耐用年数（店舗用・住宅用）

RC造・SRC造のメリット・デメリット

最後に、RC造・SRC造のメリットとデメリットを見ていきましょう。
RC造・SRC造のメリットは以下のとおりです。

• 耐火性・耐震性・遮音性に優れている
• 住環境が優れているため、高い賃貸需要が期待できる
• 遮音性が高いため、住民トラブルが起きづらい
• 法定耐用年数が長いため、長期ローンを利用しやすい

一方で、以下のデメリットも存在します。

• 物件価格が高額になる
• 家賃水準が高いため、入居付けに苦労する可能性がある
• リフォームなどの改修工事費用が高額になりがち

RC造・SRC造は物件の機能面で優れていますが、使用する鋼材のコストなどが高額になるため、どうしても物件価格が高くなってしまいます。
そのぶん家賃も高く設定できますが、そもそもの物件価格が高いため利回りは低くなる傾向にあります。

また「多少家賃が高くても快適に暮らしたい」という層からは高い人気が期待できますが、「家賃の安さを重視する」という層には歓迎されないことが想定されます。

建築構造を理解して不動産投資を成功に導こう

建築構造ごとの特性やメリット・デメリットへの知識は、不動産投資においても大いに役立てることができます。

そのエリアに住む人が、物件に何を求めているのか。
どんな物件であれば高い賃貸需要が期待できるのか。
また、「できる限り節税効果を高めたい」「長期にわたって安定した家賃収入を得続けたい」のように、「何を目的として不動産投資をするのか」によっても選ぶべき建築構造が変わってきます。

建築構造を深く理解し、不動産投資を成功に導いていきましょう。