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不動産投資の種類のひとつ、マンション投資。
この記事では、少ない手間・自己資金で始められるため、忙しいサラリーマンからも高い注目を集めている「マンション投資」について詳しく解説します。
マンション投資とは、一般的に、所有しているマンションを第三者に貸し出してインカムゲイン（主に家賃収入）を得る投資方法を指します。
この記事においても、「マンション投資 ＝ マンションを貸し出してインカムゲインを得る投資方法」という前提で解説していきます。
土地の価格がどんどん上がっていくバブル期においては、マンションなどの不動産を「安く買って高く売る」ことでキャピタルゲイン（売却益）を得るケースも多く見られましたが、現代ではインカムゲインを目的とするマンション投資が主流となっています。
一度に多額の収入を手に入れられる可能性があるキャピタルゲインですが、最初からキャピタルゲインの取得を目的とするのではなく、中長期的にマンションを保有し続けることで安定したインカムゲインを獲得し、機を逃さず売却することによってキャピタルゲインも手に入れる、という運用方法が理想的と言えます。
マンション投資にはいくつか種類があり、「新築 or 中古」や「区分マンション投資 or 一棟投資」などの違いがありますが、第三者に貸し出してインカムゲインを得るという点では同じです。
マンション投資の収入となるのは、主に家賃収入や更新料などです。
一方、マンション投資の支出となるのはローン返済費や管理費、修繕費や修繕積立金、各種税金などです。
地方の中古物件であれば初月から黒字になる可能性もありますが、物件価格が高い都心部などにおいては、家賃収入に加えて自己資金の一部をローン返済に充てることが一般的です。都心部のマンション投資は、ローン返済期間中は月々一定の手出しがあるケースが大半と考えておくといいでしょう。
ローン完済後は、家賃収入から諸経費（管理費や修繕費など）を引いた金額が手元に残るようになり、入居者がいる限り毎月安定した収入を得られるようになります。
続いて、前述したマンション投資の種類ごとに特徴をご紹介します。
新築マンション投資は、物件価格が高いため初期投資額が高額になりがちですが、新築プレミアムで強気の家賃設定でも入居希望者が集まりやすい傾向にあります。
また、最新設備を備えているため、賃貸需要が上昇したり、住人のQOLが上がることによって長く住み続けてもらえたりする可能性もあります。
中古マンション投資は、なんといっても物件価格の安さが大きな特徴です。物件価格が安いと月々のキャッシュフローも安定しやすく、入居者さえ確保できれば高い利回りが期待できるでしょう。
ただし、経年劣化の具合や設備状況などによっては空室が続く恐れも。
加えて、エアコンや共用設備の老朽化によって立て続けに修繕費が必要になるなどの可能性もあり、突発的な支出に注意が必要です。
区分マンション投資は、所有しているマンションの一部屋を第三者に貸し出して家賃収入を得るマンション投資です。
ファミリータイプのマンションもありますが、多くの場合は単身者向けのワンルームマンションが対象となります。そのため「ワンルーム投資」と呼ばれることもあります。
などのメリットがありますが、一部屋しか所有していない場合は「空室 ＝ 家賃収入ゼロ」となってしまう点に注意しましょう。
一棟投資は、物件一棟を丸ごと取得して第三者に貸し出す投資方法です。マンションだけでなく、アパートが対象となることもあります。
物件を一棟丸ごと購入しようとすると、物件価格が億を軽々と超えてしまう可能性があり、初心者にはなかなかハードルが高い不動産投資方法であるといえます。また、修繕費も高額になりがちです。
しかし、いざ実現すれば、入居者がいる部屋の数だけ毎月家賃収入が得られる大きな収入源となります。
マンション投資のメリットは、主に以下の6つです。
それぞれ順を追ってご説明していきます。
前述したとおり、マンション投資は中長期的に安定した家賃収入が得られる「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法です。
株式のデイトレードやFXのように、大きなリスクと引き換えに短期間で一攫千金を狙える手法ではありませんが、堅実に資産形成をしていきたい方にピッタリな投資方法です。
何かと手間がかかりそうに思われがちな不動産投資ですが、実は、入居者や物件の管理を不動産会社に委託してしまえば、ほとんど手間なく運用することができます。 そのため、本業で忙しいサラリーマンや主婦の方からも人気を集めています。
ニュースを席巻した「老後2,000万円問題」という単語が記憶に新しいですが、少子高齢化などの問題が深刻化する現代においては、公的年金だけではゆとりある老後生活を送ることが困難であると言われています。
早い段階でマンション投資を始め、定年までにローンを完済しておけば、月々の家賃収入を私的年金代わりに活用することができます。
また、不動産投資ローンを組む時に団信（団体信用生命保険）に加入しておけば、ローン契約者に万が一のことがあった際には残債を保険金で支払ってもらうことも可能。
ローン完済済みの物件をご家族に遺すことができますので、生命保険代わりとしても役立ちます。
マンション投資は、減価償却をうまく活用することで節税に繋げることも可能です。
また、資産を預貯金から不動産に組み替えることで相続税も低く抑えられますので、相続時の税金対策としても有効です。
「レバレッジを効かせる」とは、他人資本を活用することで、少ない自己資本で大きなリターンを得ることを意味します。マンション投資（不動産投資）の場合は「他人資本 ＝ 不動産投資ローンを活用し、少ない自己資金で高額な物件を購入して、インカムゲインの獲得を狙う」ことを指します。
不動産投資ローンという他人資本をフル活用できるのは、マンション投資における大きなメリットです。
不動産という現物資産を扱う不動産投資は、インフレ（現金の価値が下がり、モノの値段が上がる状態）に強い投資方法として知られています。
近年のように、食料品などの値上がりが止まらず、これまでのような価格でモノを買えない時代であっても、不動産の資産価値はほとんど影響を受けません。
一方で、マンション投資には以下のデメリットが考えられます。
マンション投資には、空室リスクなどのさまざまなリスクが存在します。
主なリスクは以下の通りです。
マンション投資を始める際には、これらリスク一つひとつに対策を講じるようにしましょう。
現物資産である以上、経年劣化は避けられません。
物件が経年劣化していくと、賃貸需要が低下して空室期間が延びたり、修繕費がかさんでキャッシュフローが悪化したりします。
きめ細やかな対応をしてくれる管理会社を選ぶ、計画的に大規模修繕を行うなどの対策が求められます。
物件を購入するには、安くても数百万円、多くの場合数千万円もの購入資金が必要になります。一棟投資の場合はより多くの資金が求められます。
とはいえ、購入資金には不動産投資ローンを利用することが一般的です。
頭金などの初期費用として物件価格のおおよそ15〜30%程度が必要になりますが、ローンを組み、月々の家賃収入を原資として返済していくことができるのは不動産投資の魅力のひとつです。
入居者管理や物件管理をすべて自分の手で行おうとすると、多大な手間がかかります。専門知識や資格が必要になる作業もあります。
自己管理はごく一部に留める、あるいは管理会社にお任せしておくと、わずかな手間で運用することが可能です。
投資を始めるにあたっては「投資をどう着地させるか ＝ 出口戦略」が必要となりますが、不動産投資は出口戦略のハードルが高い傾向にあります。
不動産投資における出口戦略としては「物件を売却する」が一般的ですが、物件価格が高額なため、タイミングや方法を誤ると大きな損失となってしまう恐れも……。
「安定的にインカムゲインを獲得し、機を見て売却することでキャピタルゲインも得る」という理想の形で着地させられるよう、マンション投資を始める前にはしっかりと出口戦略を検討しておくことが大切です。
