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最近、金融政策の見直しや物価上昇圧力を背景に金利上昇の懸念が高まっています。
不動産投資を行う際、特にローンを使うケースでは金利変動が収益性に大きく影響を与えます。
本記事では、不動産投資における金利上昇について、金利上昇リスクの理解と具体的対応策をわかりやすく解説します。
不動産投資ローンを利用して物件を購入している場合、金利が上がると利息分の支払いが増えます。
金利が0.3％程度上昇するだけでも、不動産投資ローンは借入額が大きい傾向にあるため、毎月・年間の返済額に相当な差が生じ、キャッシュフローを圧迫する要因となります。
不動産投資では「レバレッジ（他人資本の活用）」が一般的な戦術ですが、金利が上昇して借入コストが増えると、「借金で得られた効果」が逆方向に働くことがあります。
レバレッジ効果を見込んでローンを組んだにも関わらず、想定よりも金利が上昇してしまうと、期待していたようなレバレッジ効果を得られなくなる可能性があります。
金利上昇局面においては、不動産全体の投資魅力度が下がる傾向にあるため、物件売却時にも不利を被る可能性があります。
金利が上昇すると、物件の購入ハードルが上がります。
そのため、物件の購入希望者が減少し、不動産の販売価格を下げざるを得なくなる傾向にあります。
金利上昇局面においては、売却を検討するタイミングで価格が思うように出ない、あるいは下落して損失につながるリスクも念頭に置く必要があります。
金利上昇リスクを前提に、できる対策をいくつか段階的に考えておきましょう。
以下は実践可能かつ有効と考えられる選択肢です。
変動金利は金利上昇リスクを受けやすいため、可能であれば固定金利、または一定期間固定（固定金利特約）を選ぶことが有効な対策となります。
ただし、固定金利にはプレミアム（割高な金利）がつくことも多いため、コストとのバランスを検討することが重要です。
借入額を抑えられれば、金利上昇の影響を軽減することができます。
自己資金を多めに入れておくことで金利負担と元本残高を抑制し、金利上昇リスクに備えることができます。
ただし、頭金を多く入れすぎて手持ちの資金が少なくなり、突発的な修繕費などに対処できない、などの事態に陥らないよう、投入する頭金の金額設定は入念なシミュレーションを立てたうえで決定するようにしましょう。
余裕資金があるときに繰り上げ返済を行って返済期間を短くできれば、金利上昇の影響を受けにくくなる、あるいは小さく抑えることができます。
繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、
という特徴がありますが、金利上昇リスクに備える場合は「期間短縮型」を選んだ方がより有効です。
前述した頭金比率と同様に、手元資金が枯渇しないよう、キャッシュバッファを確保したうえで段階的に行うことが望ましいです。
現在のローン条件を見直し、より低金利・より有利なローンに借り換えられる可能性を常にチェックしましょう。
借り換えには諸費用（手数料、抵当権設定費、解約料など）が発生するため、コスト対効果を慎重に判断する必要があります。
最初の段階で「金利上昇を織り込んだストレスシミュレーション」を行っておくことが鍵です。
例えば、現在の金利＋1〜1.5％水準でも収支が耐えられるかを試算し、そのうえで運用余裕を設計しておくと、変動リスクに備えやすくなります。
金利負担の増加分を補填できるよう、賃料設定を上げることもひとつの手段です。
賃料が上昇しても入居希望者を確保できるように駅近・好立地・利便性の高い物件を選ぶことはもちろん、リノベーションや設備強化で差別化するなどの工夫も有効です。
ただし、マンションの場合は一存でリノベーションや設備強化ができない場合もありますのでご注意ください。
業歴が長く、金融機関と強力に提携している不動産会社であれば、始めから有利な条件で不動産投資ローンを組める可能性が高まります。
有利な条件で不動産投資ローンを組み、月々のキャッシュフローに余裕を持たせておくことで、金利上昇リスクに備えておきましょう。
不動産投資における金利上昇が与える影響と、具体的な対策についてご紹介しました。
近年の動向からも分かるとおり、長く低金利時代が続いていたとしても、この先もずっと同水準の金利を維持できるとは限りません。
金利上昇はいずれ起こるものと仮定し、それを踏まえたうえで入念なシミュレーションと対策を講じておくことで、安定した不動産投資を実現しましょう。
