都心ワンルーム投資の将来性｜今こそ始めるべき理由と注意点

「都心のワンルームマンション投資って、将来本当に意味があるの？」と疑問をお持ちの方へ。

実は、駅近・新築のワンルーム物件こそ、安定収入と将来価値の両立が期待できる投資手法です。
加えて、昨今の物価高や建築費の高騰、都心部の地価上昇などを鑑みると、一日も早く検討を開始した方がより有利かつ安定した運用が期待できます。

本記事では、そんな都心ワンルーム投資の将来性と成功のポイントを、わかりやすく解説します。

都心のワンルーム投資とは？需要と特徴を知ろう

そもそも「ワンルーム投資」とは、マンションの一室を購入して第三者に貸し出し、家賃収入を得ることを主目的とした不動産投資を指します。
マンションにはさまざまなタイプがありますが、ファミリータイプではなく、主に単身者向けのコンパクトマンションを用いるケースが一般的です。

ワンルーム投資は、特に都心部の好立地において強い効力を発揮します。
就職や進学などの理由で、単身者が増加し続けているためです。
通勤・通学利便性の高い「駅近」。
飲食店やスーパー、商業施設や遊興施設、病院などが揃った「好立地」。
さらに、内見時の印象が抜群にいい「新築」などの要素を備えた物件を選んで都心のワンルーム投資を行えば、常に一定の賃貸需要があるため、空室リスクが低く、長期にわたって安定した収益を確保できると考えられます。

将来性はある？都心ワンルーム投資が注目される理由

なぜ今、ワンルーム投資、それも都心のワンルーム投資が注目されているのでしょうか。
それには、幾つかの社会的・経済的な要因があります。

（１）単身世帯の増加と人口の都心回帰

総務省の統計を元に厚生労働省が発表した見通しによると、単身世帯は今後も増加傾向にあり、2050年には全世帯の約半数である44.3%を単身世帯が占めるようになると予測されています。
特に都心部では働き世代の単身世帯が増加傾向にあるため、ワンルームマンションの賃貸需要は将来的にも安定すると期待できます。

（２）インフレ時代の「現物資産」としての価値

「令和の米騒動」とも言われる米価格の高騰に代表されるように、近年では急激にインフレが進んでいます。
併せて円安も進んでおり、現金や預金の価値は目減りする一方で注目を集めているのが、不動産や金などの実物資産です。
なかでも都心の新築ワンルームは価格が下がりにくく、資産防衛効果も高いといえます。

（３）再開発エリアの資産価値向上

東京都心では虎ノ門、品川、高輪ゲートウェイ、渋谷など、再開発プロジェクトが進行中。再開発エリア周辺のマンションは、地価・家賃が将来的に上昇する可能性が高く、キャピタルゲインも期待できます。

都心ワンルーム投資の注意点！利回りや価格だけで判断しない

将来性があるとはいえ、都心ワンルーム投資には注意点もあります。特に初心者が見落としがちな注意点は次のポイントです。

（１）表面利回りは地方より低いことが一般的

都心物件は利回りが3〜4％前後と、地方と比べて低めに感じられることがあります。物件価格が高いためです。
ただし、都心物件であれば空室率が低く、家賃下落も起こりにくいため、実質的な収益の安定性は地方物件よりも高いと考えられます。

表面的な数字に惑わされず、数十年先を見据えたシミュレーションを立てるようにしましょう。

（２）初期費用・価格は高水準

新築・都心という条件ゆえに、物件価格は高くなりがちです。資金計画と融資の戦略が成功のカギとなります。無理な借り入れや返済計画には注意が必要です。

（３）節税効果を過度に期待しない

「不動産投資＝節税」と考える方は一定数いらっしゃいますし、実際に節税を謳い文句にしている営業マンも珍しくありません。
しかし、減価償却や赤字活用による節税は築古物件の方が適しているなど、運用状況や物件、ご自身の収入などによって節税効果は大きく変わります。都心新築ワンルームは節税より「安定収益」「資産形成」を目的とすべき投資であると考えましょう。

都心ワンルーム投資を成功させるポイント

失敗を未然に防ぎ、都心ワンルーム投資の将来性を最大化するには、以下のようなポイントを押さえることが大切です。

立地と駅距離を最重視する

立地は入居希望者が非常に重視するポイントであり、後々不満が見つかったとしても物件を買い替えない限り変更できない部分です。
駅徒歩10分以上を超えるとニーズが落ち込んでしまうため、立地は妥協せず選ぶようにしましょう。

将来的な再開発やインフラ整備の情報をチェックする

この先も長く栄えるエリアであるかを把握するため、過去の人口推移だけでなく、将来的な再開発やインフラ整備などの予定の有無をチェックしましょう。

信頼できる管理会社とタッグを組む

意外と見落としがちですが、不動産投資を成功させる上で、管理会社との信頼関係は極めて重要となります。不動産投資は管理会社任せで手間なし運用ができるのが大きな魅力のひとつですが、任せる先が信頼できないと様々な困り事が生じるためです。

対象エリアでの物件の保守管理経験が豊富にあり、サポート体制が整った管理会社を選ぶようにしましょう。
ランニングコストを気にするあまり、「安かろう悪かろう」な管理会社を選んでしまわないように注意が必要です。

複数物件に分散投資することでリスクヘッジ

ワンルーム投資は一棟投資や戸建投資に比べて物件価格を安く抑えられることが一般的ですが、一部屋だけで運用している場合、空室と同時に家賃収入がゼロになってしまうというリスクがあります。そうなると、月々のキャッシュフローが苦しくなり、返済計画などに支障が出て金銭的・精神的に負担を強いられることとなります。

空室時のリスクを軽減するためにも、一部屋目の運用が安定したら二部屋目、二部屋目が安定したら……という具合に、リスクを分散させられると安心です。

まとめ

都心ワンルーム投資は、将来的な家賃需要や資産価値の安定性に優れた「長期的な守りの投資」です。短期的な利回りではなく、長期的な資産形成やインフレ対策を見据える方にとって、大きな魅力があります。

信頼できる実績と知見を持った管理会社と共に、今こそ、堅実な一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。