抵当権と根抵当権の違いって？不動産投資ではどちらを選べばいい？

不動産投資ローンを組むにあたっては、購入物件を担保とする「抵当権」を設定することが一般的ですが、それとよく似た「根抵当権」という権利も存在します。
根抵当権は抵当権の一部ですが、性質が大きく異なるため、よく理解しないまま根抵当権を選んでしまうと思わぬ落とし穴にハマってしまう恐れがあります。

この記事では、抵当権と根抵当権の違いについて解説します。

抵当権とは

「抵当権」とは、債務者（お金を借りる人）が占有を移さないで債務の担保に供した不動産につき、債権者（お金を貸す人。金融機関等）が優先弁済を受けることができる権利をいいます。

万が一返済が滞った場合には、抵当権者（担保として抵当権をつけた金融機関等）は担保となった抵当不動産を差し押さえ、売却したり貸し出したりして得た売却益や賃料を弁済に充てることができます。返済に問題がない限りは債務者の所有物として扱うことができます。

抵当権は「貸したお金が返ってこない」という貸し倒れリスクを軽減し、債権者を守るためのリスクヘッジであると言えます。

根抵当権とは

「根抵当権」とは、一定の範囲に属する不特定の債権を、設定契約で定めた一定の金額（極度額）の限度で担保する抵当権をいいます。

抵当権の場合はローン完済時に抹消され、新たにローンを組む際にはまた別途抵当権を設定しなければなりません。
一方、根抵当権は設定契約で定めた一定の範囲内であれば複数の債権を一括で担保することができるため、ローンを組むたびに抵当権を設定する手間や費用を抑えることができます。そのため、根抵当権は「継続的かつ頻繁な取引」を前提とした抵当権であると言えます。

担保される債権

抵当権では特定の債権を担保するものであり、不動産投資ローンのように１回のみの貸付を行う場合には適しています。一方、根抵当権では「一定の範囲に属する不特定の債権」が対象物となり商取引のように頻繁に取引をする場合に適しています。

借入できる頻度

抵当権では特定の債権に対して設定されるのに対し、根抵当権は、債務者と債権者（根抵当権者）との特定の継続的取引契約によって生じる不特定多数の債権を担保するために設定します。
（元本確定前の）根抵当権は、抵当権と異なり、借入額の上限（極度額）を設定するため、その上限に至るまで何度でも借り入れをすることができます。

連帯債務者

抵当権を設定する際には、同時に連帯債務者をつけることが可能です。

他方、根抵当権の場合は、元本が確定するまでは連帯債務者をつけることはできません。根抵当権は元本が確定するまでは弁済期日も弁済額も定まっておらず不明確なため、連帯債務者に多大な責任を負わせてしまうことになるからです。

登記の抹消

債権が消滅すれば抵当権も消滅するが、根抵当権の場合は消滅しません。
そのため、抵当権の場合は、債権を完済すれば、抹消登記を行うことができます。
ローンを返済した場合、金融機関から抵当権を抹消するために必要な書類が交付されます。しかし、この書類を受け取ったとしても、抵当権抹消登記をせずにそのまま放置されてしまう方もいらっしゃいます。抵当権の抹消登記を申請しなくてもなんら不利益はないのですが、そのままでは新たに金融機関から融資を受けることが難しくなるため、必要な書類をうけとったら、早めにお手続きをすることをおすすめします。
根抵当権の場合は、被担保債権の全部が弁済されても、根抵当権は消滅しません。
根抵当権を抹消するには、債権者の同意がなければ、抹消登記を行うことはできません。

不動産投資では抵当権と根抵当権どちらを選ぶべき？

では、不動産投資では抵当権と根抵当権のどちらを選ぶべきなのでしょうか。

継続的かつ頻繁な取引が予測される場合は、取引のたびに抵当権を設定せずに済む（＝手間や費用を抑えられる）根抵当権を選ぶといいですが、不動産売買における金銭債権を被担保債権として、購入した不動産に抵当権を設定し、完済すれば抵当権も消滅するため、抵当権を選ぶといいでしょう。

根抵当権を選ぶ場合、根抵当権者の同意がなければ登記を抹消することができないため売却時の手間や難易度が上がってしまいます。