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近年、人気が高まりつつある「不動産小口化商品」。
その人気の高さゆえに、売り出されると同時に完売してしまうこともある、今注目の不動産投資方法です。
この記事では、
について丁寧に解説します。
「不動産小口化商品」とは、特定の不動産を一口1万円や100万円程度の小口に分割し、複数の投資家に販売する商品のことです。
出資者は購入した口数に応じてその家賃収入や売却益などを受け取ることができます。
不動産小口化商品は、国土交通大臣などの認可を受けた事業者のみが取り扱えるものと定められています。
また、投資対象となる不動産は「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて運営され、資金使途の審査やクーリングオフ制度といった「投資家を守る仕組み」も備わっているため、不動産投資初心者でも安心して取り組みやすい商品のひとつです。
似たタイプの商品に「REIT（リート）」がありますが、
という点で異なっており、証券でやり取りするREITよりも、不動産小口化商品のほうがより「現物不動産投資に近い形の商品」であると言えます。
不動産小口化商品には、
の3つがありますが、現在では賃貸型以外の「匿名組合型」と「任意組合型」の商品が大半を占めています。
まずは「匿名組合型」と「任意組合型」の違いを把握しておきましょう。
匿名組合型の不動産小口化商品の主体は「事業者」となり、運用の意思決定などはすべて事業者に委ねられます。
投資家は事業者に対して主に金銭で出資を行い、事業によって得た利益が出資額に応じて分配されます。
不動産の所有権は事業者が所有し、出資者はその不動産に対して出資します。
そのため、匿名組合型では出資者に不動産の所有権がなく、受け取った分配金は「雑所得」となります。
一口1万円～10万円程度と安価で購入することができ、運用期間も1～数ヶ月程度と短いものが多いという特徴があり、現在の不動産小口化商品における主流となっています。
任意組合型の不動産小口化商品の主体は「出資者全体と事業者」となります。
実際の業務は事業者が担いますが、出資者にも意思決定権があり、不動産の運用管理に関わることができます。
匿名組合型は金銭出資が一般的であるのに対し、任意組合型は、
を選ぶことができ、その出資額などに応じて利益が分配されます。
不動産の所有権は出資者（※）と事業者が共有することとなるため、分配金は「不動産所得」と見なされます。
※：「現物出資」を行った場合
一口100万円以上～と匿名組合型よりも高額で、運用期間も10年以上の長期運用が主流となっています。
改めて、それぞれの特徴をおさらいしておきましょう。
続いて、不動産小口化商品のメリットをご紹介します。
不動産小口化商品のメリットはさまざまありますが、主に以下の6点が挙げられます。
不動産小口化商品の最たるメリットが「少額から不動産投資を始められる」ことでしょう。
不動産投資に興味がありつつも行動に移せていない方のなかには、
「不動産投資には高額な自己資金が必要というイメージがある」
「高額な不動産投資ローンを組んで、毎月返済に追われるのが怖い」
という方も多いのではないでしょうか。
グローバル都市不動産研究所が行った『不動産投資に対する意識調査 2021』によると、不動産投資をしていない理由でもっとも多かった回答は「投資そのものに興味がない（32.9%）」でしたが、これに次いで「投資する費用が高い（投資にかける預貯金がない）（29.1%）」が多くなっており、「投資にかかる高額な費用」が不動産投資に踏み切れない大きな要因となっていることが伺えます。
不動産小口化商品であれば、安価なものでは一口1万円からでも購入することができますので、自己資金が少ない方でも気軽に不動産投資を始めることができます。
もちろん、出資額が少ないぶんリターンも限られますが、不動産小口化商品を通じて不動産投資のノウハウを蓄積していけますので、将来的に現物不動産投資を始めてみたい方の予習にも最適です。
不動産小口化商品は一口の金額が安いため、複数の不動産に分散投資することでリスクを低減することができます。
加えて、不動産小口化商品の対象物件は、一般的な賃貸物件からリゾートホテル、商業施設などと幅広いため、異なるタイプの物件に投資することでさらに分散効果を高めることも可能です。
現物不動産投資で分散投資をするためには多額の自己資金が求められるため、これも不動産小口化商品ならではのメリットであると言えます。
不動産小口化商品においては、運用などの基本業務は事業者が担ってくれるため、不動産の管理運用の手間がほとんどありません。
そのため、忙しいサラリーマンや主婦の方でも取り組みやすいというメリットがあります。
不動産小口化商品の投資対象となる物件は、不動産のプロである事業者が「収益性が見込める」と判断した物件ばかりです。
もちろん、投資である以上すべての物件で成功するとはかぎりませんので、どの投資物件を選ぶかの鑑定眼は必要となります。
しかし、エリアも物件も自分ひとりで一から選定することを考えれば難易度は格段に下がり、安心感も増します。
不動産を相続する際の評価額は、時価の80%程度になることが一般的です。
小規模宅地等の特例や借家権・借地権割合による減額などを受けることができれば、さらに評価額を下げることも可能です。
任意組合型の不動産小口化商品の分配金は「不動産所得」となり、相続時の評価も一般的な不動産と同じようになされるため、現金でそのまま相続する時に比べて節税効果が期待できます。
前述したとおり、不動産小口化商品の対象物件にはさまざまな物件タイプがあり、商業施設やオフィスビルなど、個人ではとても手が出せない物件にも投資することができます。
一方で、不動産小口化商品には以下のデメリットも考えられます。
投資である以上、元本割れのリスクは常につきまといます。
不動産小口化商品でも、運用状況によっては元本割れしてしまうリスクがあることを理解しておきましょう。
不動産小口化商品の物件は事業者が運用管理してくれるため、手間が極めて少なく済みますが、その分の対価を事業者に支払わなければいけませんので、現物不動産投資よりも利回りが低くなる傾向にあります。
現物不動産投資であれば「不動産投資ローン」を活用してレバレッジを効かせた投資が可能ですが、不動産小口化商品の購入費用に不動産投資ローンを充てることはできません。
不動産投資ローンでは「購入する収益物件」を担保とすることによって融資を受けることができますが、不動産小口化商品では物件を共同保有しているため、個人の事情で担保に入れることができないためです。
よって、不動産小口化商品の購入費用はすべて自己資金で賄う必要があります。
不動産小口化商品のなかには、中途解約ができない仕組みの商品も存在します。
たとえ中途解約ができたとしても、高額な手数料がかかったり、買い手を見つけるための手間や費用がかかったり、市場価格より安い価格でしか買い手が見つからなかったりします。
不動産小口化商品を検討する際は、中途解約などの条件もよく確認するようにしましょう。
少ない費用と手間で、気軽に始めることができる「不動産小口化商品」。
「不動産投資を始めてみたいけど、お金も時間も足りない」
「ゆくゆくは現物不動産投資に挑戦したいけど、まずは経験を積みたい」
という方にぴったりの不動産投資方法です。
不動産投資初心者の方にもおすすめの不動産投資方法ですので、何から始めるべきかお悩みの方は、ぜひ不動産小口化商品もご検討ください。
