COLUMN

賃貸物件のエアコンが突然故障すると、入居者だけでなくオーナーにとっても大きな問題です。
特に真夏の故障は早急な対応が求められ、修理や交換によって想定外の出費が発生することもあります。

本記事では、賃貸物件のエアコンが故障した場合の費用負担や対応方法、オーナーができる備えについて解説します。

賃貸物件のエアコンが故障したら誰が修理費を負担する？

賃貸物件に備え付けられたエアコンが故障した場合、必ずオーナーが費用を負担するとは限りません。
故障した原因や契約内容などによって、オーナーと入居者のどちらが負担するのかが変わります。

経年劣化や通常使用による故障は原則としてオーナー側

民法第606条では、賃貸人は「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。
ただし、入居者の責任によって修繕が必要になった場合は除かれます。

そのため、設備として設置されているエアコンが通常の使用や経年劣化によって故障した場合は、基本的にオーナー側で修理・交換すると考えられます。

国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」でも、貸主には住宅を使用するために必要な修繕義務があり、借主の故意・過失による場合には借主側に修繕義務が生じるという考え方が示されています。

出典：国土交通省「賃貸住宅標準契約書について」

入居者の故意・過失なら入居者負担になる可能性も

一方、入居者が誤った使い方をしたり、故意に破損させたりしたことが故障の原因であれば、入居者負担となる可能性があります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、通常使用による損耗や経年変化の修繕費用は賃料に含まれる一方、入居者の故意・過失や通常の使用を超える使用による損耗・毀損については入居者負担という考え方が示されています。

※実際の負担については故障原因や賃貸借契約の内容などによって異なります。

出典：国土交通省『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』

賃貸物件のエアコンが故障したときの対応方法

入居者から「エアコンが動かない」と連絡が入ったら、まず状況を確認しましょう。
オーナー自身で判断するのではなく、管理会社や修理業者と連携しながら原因を特定することが大切です。

まず故障の状況と原因を確認する

エアコンが動かない場合でも、必ずしも本体が故障しているとは限りません。
例えば、リモコンの電池切れやブレーカーなどが原因となっている可能性があります。

改善しなければ、管理会社や専門業者に確認を依頼し、

• 修理で対応できるのか
• 本体の交換が必要なのか
• 経年劣化なのか
• 入居者の故意・過失があるのか

などを確認します。

なお、民法第615条では、賃借物に修繕が必要になった場合、原則として入居者は遅滞なく賃貸人へ通知しなければならないとされています。

古いエアコンは交換も検討する

エアコンは長期間使用できる設備ではあるものの、経年劣化には注意が必要です。

経済産業省の「長期使用製品安全表示制度」では、エアコンを含む対象製品について、設計上の標準使用期間と経年劣化に関する注意喚起等を表示することとしています。

また、消費者庁は2026年3月にも、長期使用されたエアコン（室外機）について重大製品事故に関する注意喚起を行っています。

古い設備は「まだ動くから使い続ける」と判断するだけでなく、使用年数や状態を踏まえて交換を検討することも重要です。

出典：経済産業省「長期使用製品安全表示制度」

エアコン故障などの突発的な修繕費にどう備える？

賃貸経営では、家賃収入だけでなく「突発的にいくら支出する可能性があるか」も考えておく必要があります。
特に複数の設備を備えたマンションでは、エアコン以外にも給湯器などの故障リスクがあります。

設備の故障は賃貸経営における突発支出の一つ

国土交通省は、賃貸住宅管理業者が行う維持保全業務として「建物・設備の点検・維持・修繕等」を挙げています。

つまり、賃貸物件を所有する以上、設備の修繕は長期的に考えておきたいコストです。

特にエアコンだけに目を向けるのではなく、給湯器・浴室乾燥機・インターホン・換気扇なども含めて、設備故障への備えを考えておくことが安定した賃貸経営につながります。

定額の保障システムを利用する方法も

そこで選択肢となるのが、設備故障に備えた保障サービスです。

弊社では、オーナー様の突発的な出費を抑えるため、月額定額制の「設備保障システム」「フルサポートシステム」をご用意しています。

オーナー様のご負担は2,090円〜（税込）の月額金額のみで、

• エアコン一台：利用限度額150,000円
• ガス給湯器・電気温水器：利用限度額270,000円
• 浴室暖房乾燥機：利用限度額105,000円

など、賃貸経営で故障リスクのある設備を幅広くカバーしており、突然の出費に対する備えとして多くのオーナー様にお喜びいただいております。

※実際の保障内容・利用限度額などはご利用のサービスによって異なります。詳細についてはお問い合わせください※システム利用料金は専有面積などに応じて変動します。また、原状回復の内容・費用は部屋の状態に応じて変動します。保障対象となる原状回復は、原則として通常損耗・経年劣化の範囲に限られます。

まとめ

賃貸物件のエアコンが経年劣化や通常使用によって故障した場合、原則としてオーナー側で修繕する必要があります。

設備故障そのものを完全に避けることは難しいからこそ、重要なのは「故障しない物件」ではなく「故障しても収支への影響を抑えやすい仕組み」を選ぶことです。
新築マンションの設備面の安心感に加え、定額の保障システムを活用して将来の突発支出にも備えることで、より見通しを立てやすい不動産投資を目指せるでしょう。