COLUMN

いよいよ2023年10月1日の導入が目前に迫ってきた「インボイス制度」。
ニュースだけでなく、CMなどでもインボイス制度という言葉を目にする機会が増え、「あちこちで取り沙汰されているインボイス制度だけど、自分には関係あるんだろうか？」とソワソワしている不動産オーナーの方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、マンションやアパートなどを個人（事業者でない）に貸し出している不動産オーナーの方には、インボイス制度の影響はほとんどありません。

ただし、入居者が事業者である不動産オーナーの方には大きな影響が考えられます。
適切な対策を講じないと、入居者が退去してしまうなどの恐れも……

この記事では、一部の不動産オーナーに影響があるインボイス制度について、

• インボイス制度とは
• インボイス制度が不動産オーナーに与える影響
• 不動産オーナーが取るべきインボイス制度への対策

を解説します。

インボイス制度とは

現在、事業者が国に納める消費税は「売上にかかる消費税額」から「仕入れ等にかかる消費税額」を差し引いて算出されています。この仕組みを「仕入れ税額控除」といいます。
インボイス制度（正式名称：適格請求書保存方式）が導入されると、この仕入れ税額控除を受けるためには「インボイス（適格請求書）」という正式な書類を受け取り、保存することが必要となります。

つまり、インボイス制度導入後は、インボイスを発行できる事業者から仕入れ等を行わないと「売上にかかる消費税額」をそのまま納付しなければならなくなる（原則）ため、消費税の納税負担が大きくなるというわけです。

インボイスを発行できるのは「適格請求書発行事業者」のみで、適格請求書発行事業者として登録するためには「課税事業者」でなければなりません。

課税事業者と免税事業者とは

課税事業者とは「国に対して消費税を納税する義務がある事業者」のことです。
以下のいずれかに当てはまる場合は課税事業者となりますので、多くの企業が課税事業者に該当します。

• 基準期間（原則2年前）における課税売上高が1,000万円以上
• 特定期間における課税売上高が1,000万円以上であり、かつ特定期間中に支払った給与等の金額が1,000万円を超える
• 事業年度の開始日における資本金の額、または出資の額が1,000万円以上の法人や特定新規設立法人

上記にあてはまらない事業者は「免税事業者」に分類され、消費税の納税義務が免除されていますが、インボイスを発行することができません。
不動産オーナーを含め、個人事業主やフリーランスの人は免税事業者であることがほとんどです。

免税事業者であっても、税務署に申請すれば任意で課税事業者になることができ、適格請求書発行事業者として登録することでインボイスを発行できるようになりますが、課税事業者は消費税を納税しなければなりません。
また「消費税課税事業者選択届出書」を提出して課税事業者になると、2年間は免税事業者に戻ることができないためご注意ください。

インボイス制度が不動産オーナーに与える影響

インボイス制度が導入されても、免税事業者である不動産オーナー自身には直接的な影響がありません。
しかし、課税事業者である入居者からすると、仕入れ先が免税事業者（＝インボイスを発行できない）だと仕入れ税額控除を受けられなくなるため、消費税の納税負担が増えてしまいます。

そのため、不動産オーナーが免税事業者の収益物件では、

• 入居者から消費税額分の家賃減額を要求される
• 不動産オーナーが課税事業者である物件に移転してしまう
• 入居募集中物件の場合、課税事業者の入居付け難易度が上がる
• 物件を売却する場合、課税事業者への売却難易度が上がる

などの可能性が発生します。

前述したとおり、入居者や売却先が個人や免税事業者であれば特に影響はありませんが、取引相手が課税事業者であり、かつ不動産オーナーがインボイスを発行できない（免税事業者、あるいは課税事業者だが適格請求書発行事業者の申請をしていない）場合には大きな影響が出かねないため、対策を講じる必要があります。

不動産オーナーが取るべきインボイス制度への対策

インボイス制度の影響を受けそうな場合、不動産オーナーが取れる対策は主に以下の二つです。

• 賃料などの減額を検討する
• 課税事業者となって適格請求書発行事業者に登録する

賃料などの減額を検討する

まず導入を検討すべき対策は「賃料などの減額」でしょう。
賃料にかかる消費税相当額を減額すれば、入居者側は消費税の納税負担を相殺することができます。

もちろん、減額した分月々の賃料収入は減少しますが、入居者が退去してしまうという最悪の事態は避けることができます。

最終的には「賃料にかかる消費税相当額全額」を減額することになるかと思いますが、2023年10月時点で全額減額する必要はありません。
なぜなら、インボイス制度には経過措置が設けられており、

• 2023年10月〜2026年10月：免税事業者からの仕入れの「80%を控除可能」
• 2026年10月〜2029年10月：免税事業者からの仕入れの「50%を控除可能」
• 2029年10月以降：免税事業者からの仕入れは「控除不可」

というように段階的に導入されていくため、2023年10月時点では「賃料にかかる消費税相当額の20%」を減額すれば入居者も納得してくれることでしょう。

入居者から「インボイス制度が始まるのだから、2023年10月から消費税相当額の賃料を減額してほしい」と言われ、条件をそのまま呑んでしまうと損をしてしまいますのでご注意ください。

課税事業者となって適格請求書発行事業者に登録する

事業者との取引割合が多い場合や、今後も事業者との取引を増やしていきたい不動産オーナーの方は、課税事業者となって適格請求書発行事業者に登録し、インボイスを発行できる体制を整えておくことも有効です。

ただし、課税事業者になると、

• 消費税を納税しなければならなくなる
• 確定申告時の手間が増える
• 課税事業者になると2年間は免税事業者に戻れない

などのデメリットが生じるため、課税事業者になるかどうかは慎重にご検討ください。