【新都心6区とは？】東京の不動産投資の新定番！「KOTASU」を知ろう

不動産業界においては、長らく「千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区」の6つが「都心6区」と呼ばれ、安定した賃貸需要が見込めるエリアとされてきました。

しかし近年、その風潮に変化が見られています。

この記事では、新たな鉄板エリアとして期待が高まりつつある「新都心6区」について解説します。

新都心6区とは

新都心6区とは、「都心3区（千代田区、中央区、港区）」の3区に「KOTASU」と呼ばれる3区を加えたエリアの名称です。

「KO」は江東区、「TA」は台東区、「SU」は墨田区を指しています。

ご存知のとおり、不動の地位を誇る都心3区は東京のど真ん中に位置しています。

これまでは、その西側に隣接している新宿区、渋谷区、文京区が都心6区に数えられていましたが、新都心6区で新たに仲間入りした「KOTASU」はすべて都心3区の東側に位置しています。

近年、この東側エリアにおいて著しい人口増加が起きていることから、不動産業界における新定番として新都心6区という枠組みが生まれたのです。

新都心6区は人口増加が著しい

東京都が毎月発表している「住民基本台帳による世帯と人口」によると、各区の人口（2001年1月時点／2022年5月時点）は以下のとおりです。

▼都心6区・新都心6区の人口推移（単位：人）

参考：東京都ホームページ｜住民基本台帳による世帯と人口

各区とも人口が大きく増加していますが、都心6区に含まれる新宿区、渋谷区、文京区の合計人口増加数が「134,846人」であるのに対し、新都心6区に含まれる江東区、台東区、墨田区の合計人口増加数は「240,435人」。

とりわけ江東区における人口増加数は「142,745人」と極めて多く、江東区の人口増加数だけで前述した3区の合計を上回るという驚きの結果に。

不動産投資において、賃貸需要の高さに直結する「人口の多さ・増加率」は非常に重要な指標となります。

また、投資用不動産を長く保有し続けることを考えると、物件を構えるエリアの将来性や資産性も注意深く検討しなければなりません。

その点、江東区を筆頭に著しく人口が増加しており、今後もさらなる増加が見込まれる「KOTASU」の3区は、長期にわたって安定した運用が可能であると予測されます。

こうした理由から、「KOTASU」を含む新都心6区が今後の都内不動産投資における新定番として定着していくと考えられているのです。

新都心6区の特徴

そんな新都心6区は、いったいどのようなエリアなのでしょうか。

新たな鉄板エリアとして期待されている「KOTASU」の特徴を見ていきましょう。

江東区の特徴

荒川と隅田川に区の東西を挟まれ、南は東京湾に面していることから「水彩都市」とも呼ばれる江東区。

緑も多く、自然豊かな癒やしの暮らしが期待できると人気のエリアです。

その一方で都心へのアクセス環境もよく、東京駅へは約10分、渋谷駅へも約20分で出ることが可能です。

また、お台場や東京国際展示場周辺では近代的な建物やタワーマンションの建設が進む一方で、深川や門前仲町といった下町風情が残る地域も多く、エリアごとで異なる魅力を楽しめる区でもあります。

かつて、大規模な工場が多数集まっていた江東区。

それらの工場が郊外に移転し、跡地にマンションが続々と建設されたことから、爆発的に人口が伸びています。

特にファミリー層からの人気が高く、ファミリー向けマンションや戸建ての需要が高い傾向にあります。

台東区の特徴

国内外の観光客から人気が高い「浅草」や「上野」を擁する台東区。

近年ではモノづくりの街として注目されている「蔵前」もあり、江戸期から栄える観光エリアとして知られています。

アクセス環境もよく、JRや地下鉄はもちろん、上野駅では東北新幹線・上越新幹線・長野新幹線に乗ることもでき、出張や旅行が多い方にも便利です。

単身世帯に人気が高い台東区。

都心へのアクセスがいいことから家賃相場は高い傾向にありますが、その一方で土地価格は都心3区よりも安価に抑えやすく、高利回りが期待できるという特徴があります。

また、外国人観光客が多い台東区ならではの投資方法として「民泊」という手段も考えられます。

ただし、物件を民泊として貸し出すためには旅館業法の許可を得なければならないケースも多いため、必ず事前の確認が必要です。

墨田区の特徴

おなじみ「東京スカイツリー」がある墨田区。

スカイツリーの登場によって再開発が進み、かつての「古い下町」から「おしゃれな下町」へと生まれ変わりつつあります。

とりわけ人気のエリアが、墨田区の中でもトップレベルの賑やかさを誇る錦糸町周辺と、スカイツリーのお膝元・押上周辺です。

両駅は乗り入れ路線が複数あり、都内はもちろん埼玉・千葉方面への移動もしやすいため、通勤通学に便利という特徴があります。

都内で不動産投資をお考えの方は、これら「KOTASU」を含む新都心6区にもご注目ください。