【2022年】不動産投資に影響を与えうる法改正のポイントをチェック

2022年は、不動産に関する法改正・税制改正がさまざま控えています。

中には不動産投資に大きな影響を与えうるものもありますので、今回の記事では、特に重要となる3つのポイントをご紹介します。

①「生産緑地法」の指定解除による土地の供給過多

2022年、とりわけ不動産投資に大きな影響を与えると噂されているのが「生産緑地法」の指定解除です。
生産緑地法とは、都市近郊の農地保全を目的として1992年に定められたもので、市街化区域内にあり、かつ特定の条件を満たす農地を「生産緑地地区（生産緑地）」として指定するものです。
生産緑地に指定された農地は、固定資産税や相続税などの優遇を受けることができます。
その一方で、生産緑地内での建物の建設や売却行為は規制され、指定後30年間は農業経営を続けることが義務付けられます。

2022年は、生産緑地法の制定からちょうど30年にあたります。

つまり、これまでのような税制優遇が受けられなくなり、同時に建物の建設や売却行為の規制も解除されるため、生産緑地であった農地を手放す人が大量に現れる可能性があるのです。
生産緑地が大量に放出され、供給過多となった土地に新築物件が建てられると、その地域の賃貸需要が分散してしまう恐れがあります。
地域によっては、空室率の悪化や家賃の値下げなどが発生する可能性も……。
都内の生産緑地は市部に偏っており、さらに、その中でも駅から離れたエリアに集中する傾向にあります。
そのため、生産緑地が大量に放出されたとしても、駅近や都心部にはあまり影響が出ないものと想定されます。

一方で、駅から離れたエリアで不動産投資を行っている場合には、今後何かしらの影響が出てくる可能性があります。

②海外投資用不動産の減価償却費が経費の対象外に

2021年度分の確定申告から、海外の投資用不動産の減価償却費が経費の対象外となります。
減価償却費が経費の対象外となってしまうと、会計上の赤字を作り出すことが難しくなり、節税効果が大きく薄れてしまいます。
海外の投資用不動産、とりわけマレーシアやフィリピンといった東南アジア諸国の投資用不動産は、土地が安く、不動産売買価格の大半を建物価格が占めるという特徴があります。
そのため、減価償却による節税効果が大きく、海外の投資用物件を扱う不動産投資家から人気を集めていました。
しかし、今回の税制改正によって、2021年度以降はこの恩恵が受けられなくなります。
節税効果を期待して海外不動産投資を検討中の方は、目的や方向性を再検討することをおすすめします。
なお、この改正により、減価償却による節税は見込めなくなる一方で、物件売却時の譲渡所得税については税額が少なくなっています。

③「インボイス制度」により消費税の確定申告が必要に

フリーランスや個人事業主に大打撃を与えた「インボイス制度」。
不動産投資家にとっても、決して他人事ではありません。
軽減税率の導入を機に採用が決まった、インボイス制度。
これにより、インボイス制度がスタートする2023年10月以降は、「適用税率や税額の記載を義務付けた請求書（適格請求書＝インボイス）」がなければ、消費税の仕入税額控除を受けられなくなってしまいます。
この「適格請求書（インボイス）」を発行できるのは課税事業者のみです。
課税事業者となるためには、

• 特定期間の課税売上が1,000万円を超える
• 特定期間の給与等支払額が1,000万円を超える
• 新規設立などで基準期間がない法人で、資本金の額または出資金額が1,000万円を超える

のいずれかの要件を満たしているか、「消費税課税事業者選択届出」の手続きを行う必要があります。
不動産投資のメイン収入となる家賃収入は非課税売上にあたりますので、建物の売却などをしない限り、課税売上が1,000万円を超えることはないでしょう。
そのため、「消費税課税事業者選択届出」の手続きを行わない限りは免税事業者となり、適格請求書を発行することはできません。
適格請求書がなく、消費税の仕入税額控除を受けられないと、取引相手の支出がその分増えてしまいます。
そのため、適格請求書を発行できる事業者（＝課税事業者）でなければ取引を中止する、といったケースが出てくる恐れがあります。

まとめ

法改正や税制改正は定期的に行われていますが、2022年前後は、とりわけ不動産投資に影響のある改正が多くなっています。
改正内容を正しく把握できていないと、時流に乗り遅れたり、思わぬ損失を被ったりといった可能性が出てきます。
うっかり足元をすくわれないためにも、ぜひこの記事でご紹介したポイントを押さえておきましょう。