「生産緑地の2022年問題」とは？不動産市場に生じる懸念を考える

「生産緑地の2022年問題」という話をご存知でしょうか？

多くの方が、きっと「生産緑地」という言葉自体すら初耳かもしれません。
しかし、不動産投資を行っている方には、「生産緑地の2022問題」によって何かしらの影響が出てくるかもしれないのです。
この記事で詳しく見ていきましょう。

生産緑地法とは

生産緑地法とは、市街化区域（※）内にあって、かつ特定の要件を満たした緑地を「生産緑地」に指定する土地制度です。
生産緑地に指定されると、その後30年間は継続して営農しなければならないなどの義務が課せられますが、固定資産税や相続税などの面で税制優遇を受けることができます。
※市街化区域：すでに市街地となっている区域、および今後おおむね10年以内に計画的に市街化していくべき区域のこと。
もともと、生産緑地法自体が制定されたのは1972年のこと。
高度経済成長期の流れを受けて急速に都市化が進み、農地の宅地転用が相次いだことで市街地の緑地が減少した結果、
・住環境の悪化
・土地が地盤保持・保水機能を失ったことによる災害などの多発
が大きな社会問題となりました。 生産緑地法の制定は、市街地の緑地を保全し、こうした社会問題に歯止めをかけようとしたことが背景にあったのです。
にも関わらず、都市化は進行の一途をたどり、土地不足と地価の上昇はさらに激化していきます。
そのため、1992年に「生産緑地」と「宅地化農地」を定めることとなったのです。

「生産緑地の2022年問題」で何が起こる？

生産緑地における営農義務は、指定後30年間と定められています。
2022年は、1992年から数えてちょうど30年目。
つまり、1992年の生産緑地法改正時に指定を受けた生産緑地が、2022年になっていっせいに指定解除される可能性が出てくるのです。

指定から30年が経過した生産緑地は、
・市町村に対し、時価での買取を申し出る
・他の農業希望者にあっせんする
が可能になりますが、どちらも実現しなかった場合は生産緑地法による制限が解除され、開発や売買が可能となります。

もし、1992年に生産緑地の指定を受けた農地がいっせいに指定解除され、市場に売り出されたとすると、
・都市近郊の土地が供給過多になる
・売り出された土地に大量の宅地が建てられ、入居者の奪い合いが起こる
・無秩序な宅地開発によって環境が悪化する
などが発生すると考えられています。
これが、いわゆる「生産緑地の2022年問題」です。

一説によると、1992年に生産緑地の指定を受けた農地は、三大都市圏の特定市の生産緑地（2014年末で約1万3千ha）の約8割とも言われています。
もちろん、それだけの農地が一度にすべて流出するとは限りませんが、不動産市場に何かしらの影響が起こることは想像に難くありません。

「生産緑地の2022年問題」が不動産市場に与える影響

生産緑地の2022年問題が現実化した場合、生産緑地が多いエリアの不動産市場ほど、より大きな影響を受けると想定されます。

国土交通省によれば、東京都には約3,030haの生産緑地があり、市部：区部＝9：1の割合で市部に生産緑地が偏っています。
とりわけ多いのが八王子市、町田市、立川市ですが、これらのエリアでも、中心駅の徒歩圏内にはほとんど生産緑地が存在しません。
また、都心部である山手線内側には生産緑地そのものが存在していません。

つまり、生産緑地は都心部ではなく、郊外かつ駅から離れた位置に多く存在していることが分かります。

そのため、単身者向けマンション・アパートは、「生産緑地の2022年問題」による影響をそこまで受けないと想定されます。
単身者向けマンション・アパートは、公共機関の利便性が重視され、駅近に建てられることが多いためです。

一方、車の所有率が高く、駅から離れてはいるものの敷地が広めのファミリー向けマンションや戸建ての場合、
生産緑地の開放によって市場に競合が増え、空室率の悪化や家賃の引き下げといった影響が生じる恐れがあります。

まとめ

「生産緑地の2022年問題」による影響について解説してきましたが、仮に、2022年に生産緑地の指定が解除されたとしても、その直後から市場に影響が出てくるわけではありません。
実際に何かしらの動きが出てくるのは、生産緑地であった土地が売られ、宅地が建てられてからであると考えられます。

何かしらの影響に備え、今いる入居者に長く居着いてもらう工夫や、他の賃貸物件との差別化を検討するのもひとつの手段です。